분양권·상속주택 있으면 생애최초 취득세 감면 가능한가

분양권을 가지고 있거나 부모님께 상속받은 집의 지분이 조금 있다면, 생애최초 취득세 감면이 될지 헷갈립니다. 특히 청약에서 무주택으로 인정받았다고 취득세에서도 무주택이라고 생각하면 안 됩니다. 두 제도의 기준이 달라, 이 차이를 모르고 감면을 받았다가 추징되는 사례가 반복됩니다.

결론 — 분양권·입주권·상속 지분 판정

분양권이 "주택 취득"이 되는 시점

생애최초 감면에서 보는 것은 주택을 소유한 사실입니다. 분양권은 앞으로 주택을 취득할 수 있는 권리일 뿐 아직 주택이 아니므로, 분양권을 가지고 있다는 사실만으로는 주택 소유 이력이 생기지 않는다는 것이 일반적인 해석입니다. 분양권 주택의 잔금을 치르는 날 비로소 주택을 취득하게 됩니다.

• 분양권으로 첫 집을 받는 경우: 잔금일 현재 본인·배우자가 무주택이면 그 분양 주택에 대해 생애최초 감면을 신청할 수 있습니다.
• 분양권을 가진 채 다른 집을 먼저 사는 경우: 먼저 산 집이 생애최초 취득이 됩니다. 이후 분양권 주택의 잔금을 치르면 두 번째 주택이 되어 감면 대상이 아닙니다.
• 분양권을 전매한 경우: 주택을 취득한 적이 없으므로 원칙적으로 이력이 남지 않습니다.

상속주택 — 지분이 작아도 불인정될 수 있다

부모님이 돌아가시며 형제들과 주택을 나눠 상속받은 경우, 내 지분이 10분의 1이라도 현재 보유 중이라면 주택을 소유한 것으로 봅니다. 청약처럼 소수 지분을 무주택으로 봐주는 특례가 취득세에는 없습니다.

다만 지방세특례제한법 제36조의3 제3항 제1호는 "상속으로 주택의 공유지분을 소유(주택 부속토지의 공유지분만 소유하는 경우 포함)하였다가 그 지분을 모두 처분한 경우"를 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 봅니다. 즉 상속 공유지분은 모두 처분하면 예외가 됩니다.

상속 지분을 처분한 뒤 신청하면 되나

공유지분 예외는 "모두 처분한 경우"이므로, 감면받을 주택의 취득일 현재 상속 지분이 남아 있으면 요건을 충족하지 못합니다. 지분을 다른 상속인에게 넘기거나 매각하는 등기를 새 집 취득일 전에 마쳐 두는 것이 안전합니다. 일부만 처분하고 일부가 남은 상태는 예외가 아닙니다.

청약의 무주택 인정 기준과 다르다 — 추징 단골 원인

청약에서는 전용 60㎡ 이하이면서 공시가격이 일정액 이하인 소형·저가주택을 1채 가진 사람을 무주택으로 인정해 주는 특례가 있습니다. 그래서 "청약에서 무주택이었으니 취득세 생애최초도 되겠지"라고 생각하기 쉽습니다.

취득세의 예외는 훨씬 좁습니다. 전용 20㎡ 이하 주택(2채 이상이면 제외), 시가표준액 100만원 이하 주택, 상속 공유지분 전부 처분, 전세사기피해주택, 비도시지역 노후·소형 단독 등 법이 열거한 경우뿐입니다. 전용 40㎡ 빌라를 가졌던 이력이 있다면 청약에서는 무주택이어도 취득세에서는 유주택 이력입니다.

대출은 또 다른 기준을 씁니다. 신생아 특례대출에서 분양권이 어떻게 취급되는지는 신생아 특례대출 분양권·오피스텔에서 다뤘습니다. 대출과 세금의 판정이 갈리는 대표적인 지점입니다.

사전 확인 절차

감면을 받은 뒤 문제가 생기면 추징 사유와 대응을, 요건 전체는 생애최초 취득세 감면 조건을 확인하세요.