DSR 뜻과 계산법
DSR이 무엇이고 어떤 대출이 합산되는지, 한도에 어떻게 반영되는지 계산 예시와 함께 정리했습니다.
DSR은 Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율입니다. 내 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 얼마나 되는가를 봅니다. 담보와 무관하게 소득만 봅니다.
DSR 계산식
DSR(%) = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100
- 분자: 주담대 + 신용대출 + 카드론 + 자동차 할부·리스 등 모든 대출
- 분모: 증빙 가능한 연소득
- 한도율(예: 40%)을 넘으면 대출이 나오지 않습니다
계산 예시
연소득 5,000만 원인 사람의 DSR 한도가 40%라면, 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 2,000만 원을 넘을 수 없습니다. 이미 신용대출로 연 500만 원을 갚고 있다면, 주담대에 쓸 수 있는 여력은 1,500만 원뿐입니다.
| 구분 | 연간 원리금 | 남은 여력 |
|---|---|---|
| DSR 한도 | 2,000만 원 | — |
| 기존 신용대출 | 500만 원 | 1,500만 원 |
| 자동차 할부 | 400만 원 | 1,100만 원 |
| 주담대에 쓸 수 있는 금액 | 1,100만 원 | 0원 |
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무엇이 합산되나
- 포함 — 주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장(사용액이 아니라 한도 전액, 만기는 5년으로 환산), 카드론·현금서비스, 자동차 할부·리스
- 완화·제외되는 경우 — 전세자금대출(이자만 반영되는 경우), 중도금·이주비 대출(한시적 제외), 서민금융상품
스트레스 DSR과의 관계
2024년 2월부터는 지금 금리가 아니라 오를 수 있는 금리를 가정해서 DSR을 계산합니다. 실제 내는 이자는 그대로인데 한도만 줄어드는 구조입니다. 2025년 7월 3단계로 전 업권에 적용됐고, 수도권·규제지역과 지방에 서로 다른 수준이 적용되므로 주택 소재지에 따라 한도가 크게 달라집니다. 자세한 내용은 LTV·DSR 계산법 완전정리에서 다룹니다.
자주 묻는 질문
DSR과 DTI는 무엇이 다른가요?
DTI는 주택담보대출의 원리금과 다른 대출의 이자만 반영하지만, DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 전부 반영합니다. 그래서 DSR이 훨씬 엄격합니다.
마이너스통장을 쓰지 않아도 DSR에 잡히나요?
잡힙니다. DSR에서 마이너스통장은 사용액이 아니라 한도 전액을 부채로 보고 만기를 5년으로 환산해 연간 원리금을 계산합니다. 한 번도 쓰지 않아도 마찬가지이므로 대출 신청 전에 한도를 줄이거나 해지하는 것이 유리합니다. 다만 신용평가는 평가사마다 달라, NICE는 한도를 KCB는 사용액을 위주로 봅니다.
DSR을 낮추려면 어떻게 해야 하나요?
기존 대출을 갚거나 한도를 줄이는 것이 가장 빠릅니다. 만기를 늘리면 연간 원리금이 줄어 DSR이 낮아지지만 총이자는 늘어납니다.