대출 부대비용 총정리 — 근저당 설정비와 인지세
근저당 설정비(채권최고액의 0.2% 등록면허세 등)는 은행 부담이 원칙입니다. 차주 몫인 인지세 절반·국민주택채권 1%와 대출 3억 기준 실부담을 정리.
근저당 설정비는 대출 담보로 근저당권을 등기할 때 드는 등록면허세(채권최고액의 0.2%)·지방교육세·등기 신청 수수료·법무사 보수이며, 2011년 7월부터 은행이 부담하는 것이 원칙입니다. 차주가 직접 내는 것은 인지세 절반, 국민주택채권 매입 비용, 상환 후 말소 비용 정도입니다. 금리만 비교하고 계약했다가 잔금일에 예상 못 한 비용이 나오지 않도록 항목별로 정리했습니다.
근저당 설정비 외에 어떤 비용이 붙나
부대비용 항목
| 항목 | 내용 | 통상 부담 |
|---|---|---|
| 근저당권 설정 등록면허세·지방교육세 | 채권최고액 기준으로 부과되는 지방세 | 은행 |
| 등기 신청 수수료 | 등기소에 내는 수수료 | 은행 |
| 법무사 보수 | 근저당 설정 등기를 대행하는 비용 | 은행 (조기상환 시 회수 조건 가능) |
| 인지세 | 대출 약정서에 붙는 국세 | 은행과 차주 각 50% |
| 감정평가 수수료 | 시세 조회가 안 되는 물건의 평가 비용 | 은행 (표준약관상 근저당물건 조사·감정평가수수료) |
| 국민주택채권 매입 | 설정금액 2천만 원 이상 시 설정금액의 1% 매입 의무 | 차주 |
| 보증보험료 (MCI·MCG) | 방 공제를 대체할 때 드는 보험료 | 차주 또는 은행 |
| 화재보험료 | 담보 주택 화재보험 가입 요구 시 | 차주 |
| 근저당권 말소 비용 | 대출 상환 후 근저당을 지우는 비용 | 차주 |
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인지세 — 유일하게 확실히 내 몫이 있는 비용
인지세는 대출 약정서에 붙는 국세로, 관행상 은행과 차주가 절반씩 부담합니다. 대출금액 구간별 정액이라 계산이 간단합니다. 조문은 인지세법 제3조에서 확인할 수 있습니다.
| 대출금액 | 인지세 | 차주 부담(50%) |
|---|---|---|
| 5천만 원 이하 | 비과세 | 0원 |
| 5천만 원 초과 ~ 1억 원 이하 | 7만 원 | 3만 5천 원 |
| 1억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 15만 원 | 7만 5천 원 |
| 10억 원 초과 | 35만 원 | 17만 5천 원 |
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인지세법 제3조·제6조 제8호(5천만 원 이하 금전소비대차 비과세) 기준 · 세율 변경 여부는 신청 시점에 확인하세요
근저당 설정비는 얼마나 되나 — 계산식과 예시
등록면허세 = 채권최고액 × 0.2% · 지방교육세 = 등록면허세 × 20%
- 채권최고액 = 대출금액 × 110~130% (은행·상품별 설정 비율)
- 근거: 지방세법 제28조 제1항 제1호 다목(저당권 설정 등기 — 채권금액의 1천분의 2)
- 여기에 등기 신청 수수료와 법무사 보수가 더해집니다
- 통상 은행이 부담하지만, 실제 금액을 알면 조기상환 시 회수 조건을 판단할 수 있습니다
| 대출금액 | 채권최고액 | 등록면허세 | 지방교육세 | 세금 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 원 | 1억 2,000만 원 | 24만 원 | 4만 8천 원 | 약 29만 원 |
| 2억 원 | 2억 4,000만 원 | 48만 원 | 9만 6천 원 | 약 58만 원 |
| 3억 원 | 3억 6,000만 원 | 72만 원 | 14만 4천 원 | 약 86만 원 |
| 5억 원 | 6억 원 | 120만 원 | 24만 원 | 약 144만 원 |
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법무사 보수와 등기 수수료는 별도입니다
등록면허세율은 지방세법 제28조에서 저당권 설정 등기에 대해 "채권금액의 1천분의 2"로 정하고 있고, 지방교육세는 등록면허세액의 20%입니다. 은행이 부담하는 비용이지만 실제 금액을 알아 두면 설정비 회수 조건이 붙은 상품을 비교할 때 도움이 됩니다.
실제로 준비해야 할 현금
아파트 3억 원을 대출받는 경우, 차주가 직접 준비해야 하는 부대비용은 대략 아래와 같습니다.
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 인지세 (50%) | 7만 5천 원 | 대출금액 1억 초과 10억 이하 |
| 국민주택채권 매입 | 약 18~36만 원 | 설정금액 3.6억 × 1% 매입 후 즉시 할인매도 시 실부담(할인율에 따라 변동) |
| 감정평가 수수료 | 0원 | KB시세 조회 가능 시 불필요 |
| 화재보험료 | 연 3~10만 원 | 가입 요구 시 |
| 근저당 말소 비용 (상환 시) | 5~10만 원 | 상환 시점에 발생 |
| 합계 (실행 시점) | 약 25~45만 원 | 설정비는 은행 부담 가정 |
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비용을 줄이는 방법
은행 지정 법무사 대신 직접 선임할 수 있는 경우가 있습니다. 비용 부담 주체에 따라 실익이 달라지니 먼저 확인하세요.
110%와 130%는 설정비 차이가 납니다. 협의 가능한 은행이 있습니다.
MCI·MCG 가입 비용과 한도 증가분을 비교합니다. 한도가 부족할 때만 의미가 있습니다.
아파트가 아니면 감정평가가 필요할 수 있습니다. 표준약관상 근저당물건 감정평가수수료는 은행 부담이지만, 상품별 약정을 사전에 확인하세요.
조기 상환 계획이 있다면 이 조건이 실질 비용을 크게 바꿉니다.
자동으로 지워지지 않습니다. 말소하지 않으면 나중에 집을 팔 때 문제가 됩니다.
은행을 고를 때 비용 항목까지 함께 보려면 은행 선택 기준과 비교 사이트 활용법을, 갈아타기 실익 계산은 중도상환수수료와 손익분기와 대환대출 절차를 참고하세요. 대출 한도 자체는 LTV 기준과 생애최초 주택담보대출에서 정리했습니다.
자주 묻는 질문
근저당 설정비는 누가 내나요?
2011년 7월 1일부터 은행 부담이 원칙입니다. 등록면허세·지방교육세·등기신청수수료·법무사 보수가 은행 몫이고, 국민주택채권 매입비와 말소비용은 차주 부담입니다. 인지세는 관행상 50%씩 나눕니다.
대출 인지세는 얼마인가요?
대출금액 구간별 정액입니다. 5천만 원 이하는 비과세, 1억 초과 10억 이하는 15만 원이며 통상 은행과 차주가 절반씩 부담합니다.
채권최고액이 대출금액보다 큰 이유는 뭔가요?
연체이자와 실행비용까지 담보하기 위해 대출금액의 110~130%로 설정합니다. 실제 갚아야 할 돈이 늘어나는 것은 아니지만, 설정비 계산의 기준이 되고 추가 대출 여력에 영향을 줍니다.
대출을 다 갚으면 근저당이 자동으로 없어지나요?
아닙니다. 별도로 말소 등기를 해야 합니다. 은행에서 서류를 받아 직접 하거나 법무사에 맡기며 5~10만 원 정도가 듭니다. 말소하지 않으면 매도나 추가 대출 시 문제가 됩니다.
법무사를 직접 선임할 수 있나요?
가능한 경우가 있습니다. 다만 비용을 은행이 부담하는 구조라면 실익이 크지 않을 수 있으니, 부담 주체를 먼저 확인하고 결정하세요.
국민주택채권은 왜 사야 하나요?
주택도시기금 재원 마련을 위해 근저당 설정금액이 2천만 원 이상이면 설정금액의 1%를 제1종 국민주택채권으로 매입해야 합니다(주택도시기금법 시행령 별표). 대부분 매입 즉시 할인매도하며, 실제 부담은 매입 당일 고시되는 할인율에 따라 달라집니다. 이 비용은 차주가 냅니다.