주택구입자금 대출 금리 비교
정책자금·은행 주담대·보금자리론 세 갈래를 금리·한도·자격으로 비교하고, 신청 타이밍까지 정리했습니다.
집을 살 때 쓸 수 있는 대출은 크게 세 갈래입니다. 어느 갈래로 가느냐에 따라 금리가 1%p 이상, 한도가 억 단위로 달라집니다. 그런데 많은 분이 은행부터 가서 상담을 받습니다. 순서를 바꾸면 조건이 좋아집니다.
주택구입자금 대출의 3가지 갈래
어디로 갈 것인가
- [디딤돌대출](/policy-loan/didimdol/) 등 주택도시기금 재원
- 소득·자산·주택가격 요건 엄격
- 장기 고정, 소득 구간별 차등 금리
- 한도 상한이 뚜렷함
- 한국주택금융공사 재원
- 기금보다 요건이 다소 완화
- 만기별 고정금리
- 주택가격·LTV 상한 적용
- 시중은행·인터넷은행 자체 상품
- 소득 상한 없음
- 변동·고정 선택 가능
- 우대금리로 조건 조정
세 갈래 금리·한도·자격 비교
| 상품 | 대상 | 금리 구조 | 한도 기준 | 공식 안내 |
|---|---|---|---|---|
| 디딤돌대출 | 무주택 세대주, 소득요건 충족 | 소득·만기 구간별 차등 | 주택가격·지역별 상한 | 국토교통부 주택도시기금 확인 |
| 보금자리론 | 무주택 또는 1주택(처분조건) | 만기별 고정금리 | 주택가격·LTV 상한 | 한국주택금융공사 확인 |
| 신생아 특례 | 출산 가구 요건 충족 | 소득 구간별 우대 | 주택가격·소득 요건 | 국토교통부 주택도시기금 확인 |
| 버팀목(전세) | 무주택 임차 세대주 | 보증금·소득 구간별 | 지역별 보증금 한도 | 국토교통부 주택도시기금 확인 |
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2026년 8월 기준 · 세부 요건은 공식 홈페이지에서 확인하세요
| 항목 | 기금 정책자금 | 보금자리론 | 은행 주담대 |
|---|---|---|---|
| 금리 구조 | 소득 구간별 차등 고정 | 만기별 고정 | 변동·고정 선택 |
| 소득 요건 | 있음 (엄격) | 있음 (상대적 완화) | 없음 |
| 자산 요건 | 있는 경우 많음 | 있는 경우 있음 | 없음 |
| 주택가격 상한 | 있음 | 있음 | 없음 (규제 범위 내) |
| 한도 | 상한 뚜렷 | 상한 있음 | 규제 범위 내에서 여유 |
| 중도상환수수료 | 유리한 편 | 유리한 편 | 통상 3년 부과 |
| 처리 기간 | 다소 김 | 보통 | 빠른 편 |
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구체적 요건과 금리는 각 기관 공식 안내에서 확인하세요
| 은행 | 변동금리(연) | 금리 기준 |
|---|---|---|
| KB국민은행 | 4.87 ~ 5.77% | COFIX 신규취급액 6개월 연동 |
| 신한은행 | 4.12 ~ 5.62% | COFIX 신규취급액 6개월 연동 |
| 하나은행 | 4.20 ~ 5.40% | COFIX 신규취급액 6개월 연동 |
| 우리은행 | 4.11 ~ 5.31% | COFIX 신규취급액 6개월 연동 |
| NH농협은행 | 4.37 ~ 6.87% | COFIX 신규취급액 6개월 연동 |
| IBK기업은행 | 4.93% | COFIX 신규취급액 6개월 연동 |
| 카카오뱅크 | 4.37 ~ 5.18% | 비대면 전용, 아파트 위주 취급 |
| 케이뱅크 | 4.79 ~ 5.59% | 비대면 전용 |
| 토스뱅크 | 취급 상품 없음 | 해당 은행은 이 유형의 공시 상품이 없습니다 |
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자료: 금융감독원 금융상품한눈에2026년 8월 기준 · 금융감독원 금융상품 통합 비교공시(금융상품한눈에) OpenAPI · 담보 아파트 · 분할상환 기준 · 실제 적용금리는 신용도와 거래실적에 따라 달라집니다
정책자금이 유리한 소득 구간
정책자금은 소득이 낮을수록 금리가 낮습니다. 반대로 은행은 소득이 높을수록 심사에서 유리합니다. 그래서 소득 구간에 따라 유불리가 갈립니다.
- 소득이 낮은 구간
- 정책자금 금리가 은행 대비 확실히 낮습니다. 다만 DSR상 한도가 부족할 수 있으므로 필요 금액을 채울 수 있는지 확인해야 합니다.
- 소득 요건 경계 구간
- 요건을 아슬아슬하게 충족한다면 정책자금이 유리한 경우가 많습니다. 다만 전년도 소득 기준이므로 계산을 정확히 하세요.
- 소득 요건 초과 구간
- 은행 상품으로 갑니다. 소득이 높으면 DSR 여력이 크고 우대금리 항목도 채우기 쉬워 조건이 나쁘지 않습니다.
은행 대출이 유리한 경우
정책자금 대상이 아니므로 선택지가 은행 상품뿐입니다.
주택가격 상한을 넘으면 정책자금을 쓸 수 없습니다.
한도가 부족하면 은행 상품으로 가거나, 병행 가능 여부를 확인해야 합니다.
정책자금은 서류 확인 절차로 시간이 더 걸립니다. 잔금일이 임박하면 은행이 빠릅니다.
우대금리를 여러 개 받으면 은행 상품도 경쟁력이 있습니다. → 시중은행 금리 비교
병행과 전환은 가능한가
"정책자금으로 최대한 받고 부족분은 은행에서" 같은 조합이 가능한지 자주 묻습니다. 결론은 상품과 시점에 따라 다르며, 대부분 제약이 있습니다.
- 같은 담보에 여러 대출을 설정하는 경우 후순위가 되어 조건이 나빠지거나 취급되지 않을 수 있습니다.
- 정책자금은 대체로 선순위를 요구하며, 추가 담보대출을 제한하는 조건이 붙는 경우가 있습니다.
- 은행 대출을 먼저 실행한 뒤 정책자금으로 갈아타는 것은 제약이 큽니다. 순서를 잘못 잡으면 되돌리기 어렵습니다.
- 따라서 계약 전에 어느 갈래로 갈지 확정하는 것이 중요합니다.
구입 일정에 맞춘 신청 타이밍
언제 무엇을 할까
정책자금은 서류 확인 절차가 있어 은행 상품보다 시간이 더 걸립니다. 예산 소진으로 접수가 중단되는 경우도 있으므로, 자격이 된다면 일찍 움직이는 편이 안전합니다.
생애최초라면 생애최초 주택담보대출 한도와 금리를, 신혼부부·무주택자라면 신혼부부·무주택자 금리 비교를 함께 보세요. 아파트 매매 일정 관리는 아파트 담보대출 금리 비교와 매매 흐름에 정리돼 있습니다.
자주 묻는 질문
주택구입자금 대출은 어떤 종류가 있나요?
크게 주택도시기금 정책자금(디딤돌대출 등), 한국주택금융공사 보금자리론, 은행 자체 주택담보대출 세 갈래입니다. 요건이 엄격할수록 조건이 좋으므로 위쪽부터 자격을 확인하는 순서가 유리합니다.
정책자금과 은행 대출을 같이 받을 수 있나요?
같은 담보에 대해서는 제약이 큽니다. 정책자금은 대체로 선순위를 요구하고 추가 담보대출을 제한하는 조건이 붙습니다. 병행 가능 여부는 상품별로 다르므로 계약 전에 확인하세요.
은행 대출을 받은 뒤 정책자금으로 갈아탈 수 있나요?
제약이 많습니다. 정책자금은 신규 구입자금 지원 성격이 강해 이미 실행된 대출의 대환에는 제한이 있습니다. 순서를 잘못 잡으면 되돌리기 어려우므로 처음부터 확인하는 것이 중요합니다.
정책자금 예산이 소진되면 어떻게 되나요?
접수가 중단되거나 조건이 조정될 수 있습니다. 자격이 된다면 일정을 앞당겨 신청하는 편이 안전합니다. 예산과 접수 상황은 주택도시기금 공지에서 확인하세요.
보금자리론과 디딤돌대출은 무엇이 다른가요?
재원과 요건이 다릅니다. 디딤돌대출은 주택도시기금 재원으로 소득·자산 요건이 엄격한 대신 금리가 낮고, 보금자리론은 한국주택금융공사 상품으로 요건이 상대적으로 완화돼 있습니다. 두 상품의 요건을 각각 확인해 해당하는 쪽을 선택하세요.
대출 신청은 잔금일 며칠 전에 해야 하나요?
은행 상품은 최소 3주, 정책자금은 4주 이상 여유를 두는 것이 안전합니다. 서류 보완이 필요하면 더 걸릴 수 있으므로, 한도 조회는 매매계약 전에 미리 해두세요.