주담대 고정금리와 변동금리 차이, 어떻게 고를까

"금리가 내려갈 것 같으면 변동, 오를 것 같으면 고정"이라고들 합니다. 절반만 맞습니다. 2024년 스트레스 DSR 도입 이후로 금리 유형은 이자뿐 아니라 빌릴 수 있는 금액까지 바꾸기 때문입니다. 전망 예측보다 내 상황에 맞는 구조를 고르는 편이 안전합니다.

고정·변동·혼합형, 구조가 어떻게 다른가

한국의 주담대는 실무적으로 세 가지로 나뉩니다. 이름이 비슷해 헷갈리지만 금리가 바뀌는 시점이 완전히 다릅니다.

주택담보대출 고정금리 비교

고정금리는 은행채 금리를 기준으로 삼습니다. 시장이 향후 금리 하락을 예상하면 은행채 장기물 금리가 내려가고, 그러면 고정금리가 변동금리보다 낮아지는 역전 현상도 나타납니다. "고정은 항상 비싸다"는 통념은 시기에 따라 틀립니다.

• 고정 기간이 길수록 은행이 지는 금리 위험이 커져 가산금리가 붙는 것이 일반적입니다.
• 다만 시장 금리 전망에 따라 이 관계가 뒤집히는 시기가 있습니다.
• 정책대출(보금자리론 등)은 대체로 장기 고정 구조라 시중은행 고정금리와 별도로 비교해야 합니다. → 주택구입자금 대출 비교

주택담보대출 변동금리 비교

변동금리에서 중요한 건 금리 숫자보다 연동 주기입니다. 같은 COFIX 연동이라도 6개월 주기와 12개월 주기는 체감이 다릅니다.

금리 유형이 대출 한도까지 바꾸는 이유

여기가 이 글에서 가장 중요한 부분입니다. 스트레스 DSR은 지금 금리가 아니라 앞으로 오를 수 있는 금리를 가정해서 한도를 계산합니다. 그런데 고정 기간이 길면 그 가정을 덜 반영합니다. 결과적으로 같은 소득이라도 금리 유형에 따라 한도가 달라집니다.

상황별 선택 가이드

금리 전망을 맞히려 하지 마세요. 전문가도 자주 틀립니다. 대신 내가 통제할 수 있는 세 가지 변수로 판단하는 편이 안전합니다.

갈아타기를 염두에 둔다면 어떤 유형이 유리한가

금리 유형은 한 번 정하면 끝이 아닙니다. 나중에 갈아탈 수 있기 때문에, 갈아타기 자유도까지 감안해 고르는 것이 실전적입니다.

갈아타기 자격과 절차는 주택담보대출 갈아타기 금리 비교와 자격 조건에서, 수수료 손익분기는 중도상환수수료 계산과 이자 절약에서 확인하세요. 전체 흐름은 주택담보대출 금리 비교 총정리로 돌아가면 됩니다.