신생아 특례대출 주택가격 9억·전용면적 85㎡ 기준
신생아 특례대출 대상 주택의 9억 가격 기준과 전용 85㎡ 면적 요건, 읍·면 100㎡ 예외와 수도권 85㎡ 초과 가능 여부를 정리했습니다.
신생아 특례 구입자금(디딤돌)은 사람만 심사하지 않습니다. 집도 요건을 통과해야 합니다. 가격은 평가액 9억 원 이하, 면적은 전용 85㎡ 이하가 기본이고, 둘 중 하나라도 넘으면 소득·자산이 충분해도 이 상품은 쓸 수 없습니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 확인해야 하는 이유입니다.
결론 — 가격·면적 요건 한눈에
| 구분 | 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 주택가격 | 평가액 9억 원 이하 | 매매가가 아니라 담보 평가액 기준 |
| 전용면적 (원칙) | 85㎡ 이하 | 공급면적·계약면적이 아님 |
| 전용면적 (예외) | 100㎡ 이하 | 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역 |
| 주택 유형 | 아파트·연립·다세대·단독 등 주택 | 오피스텔 등 주택 외 건축물은 대상 아님 |
| 전세(버팀목) 참고 | 보증금 수도권 5억 / 비수도권 4억 이하 | 면적 요건은 상품 안내 확인 |
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자료: 주택도시기금
대상 주택 체크 2가지
- 담보주택 평가액 기준
- 1원이라도 넘으면 대상 아님
- 구간 완화 없음
- 수도권은 예외 없음
- 비수도권 읍·면은 100㎡까지
- 등기부·건축물대장으로 확인
"9억"은 어떤 가격인가 — 매매가·KB시세·공시가격
가장 많이 헷갈리는 부분입니다. 정책대출의 주택가격 요건은 계약서의 매매가가 아니라 담보주택 평가액을 봅니다. 평가액은 수탁은행이 대출 심사 때 확인하는 담보 가치로, 아파트라면 통상 KB부동산 시세나 한국부동산원 시세 같은 공신력 있는 시세를 먼저 쓰고, 시세가 없는 주택은 감정평가 등 다른 방법으로 정합니다.
- 매매가
- 계약서상 거래 금액입니다. 요건 판정의 직접 기준은 아니지만, 한도 계산(LTV)에서는 매매가와 평가액 중 낮은 금액을 기준으로 보는 것이 일반적입니다.
- KB시세 등 시세
- 아파트는 KB부동산 시세가 평가액 확인에 자주 쓰입니다. 시세가 9억 원 근처라면 같은 단지라도 층·향에 따라 판정이 갈릴 수 있습니다.
- 공시가격
- 보유세 기준이 되는 가격으로, 시세 확인이 어려운 주택에서 참고되기도 합니다. 적용 순서와 방식은 수탁은행 심사 기준에 따릅니다.
- 감정평가액
- 빌라·단독주택처럼 시세가 없는 경우 감정평가로 정해질 수 있습니다. 감정 결과가 예상보다 높게 나오면 9억 요건에서 걸리는 경우도 있으니 여유를 두세요.
전용면적 85㎡ 기준과 읍·면 지역 100㎡ 예외
면적은 주거전용면적 85㎡ 이하가 원칙입니다. 예외는 하나뿐입니다. 수도권을 제외한 지역 중 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역에 있는 주택은 100㎡ 이하까지 인정됩니다. 도시지역 여부는 행정구역 이름(읍·면)만으로 판단하지 말고 토지이용계획상 용도지역을 확인해야 합니다.
| 주택 소재지 | 전용면적 상한 |
|---|---|
| 서울·인천·경기 (수도권 전역) | 85㎡ 이하 |
| 비수도권 시(동) 지역 · 도시지역 | 85㎡ 이하 |
| 비수도권 읍·면 중 도시지역이 아닌 곳 | 100㎡ 이하 |
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자료: 마이홈포털
수도권에서 85㎡ 초과는 가능한가
이 조건에서 막히는 가구라면 선택지는 두 가지입니다. 면적 요건이 없는 은행 주택담보대출로 가거나, 요건에 맞는 85㎡ 이하 주택으로 다시 알아보는 것입니다. 은행 상품의 금리 수준은 아파트 담보대출 금리에서, 정책대출·보금자리론·은행 상품을 나란히 비교한 내용은 주택구입자금 대출 금리 비교에서 확인하세요.
공급면적과 전용면적 혼동 주의 (34평 ≈ 전용 84㎡)
분양 광고나 부동산 앱에서 말하는 "34평"은 대개 공급면적 기준입니다. 공급면적은 전용면적에 계단·복도 같은 주거공용면적을 더한 값이라, 흔히 말하는 34평형 아파트의 전용면적은 약 84㎡ 수준입니다. 그래서 "34평은 된다"는 말이 통용되지만, 단지마다 설계가 달라 전용 85㎡를 조금 넘는 34~35평형도 있습니다.
호수별 전용면적이 기재됩니다. 정부24에서 발급할 수 있습니다.
집합건물 표제부에 전유부분 면적이 나옵니다. 인터넷등기소에서 열람합니다.
신규 분양은 계약서의 "주거전용면적" 항목을 보세요. 공급면적과 따로 적혀 있습니다.
광고 면적 vs 요건 면적
전용 + 주거공용면적. 광고·시세 표기에 주로 쓰임
현관문 안쪽 실사용 면적. 신생아 특례 요건 기준
아파트 외 주택 유형(빌라·단독)도 되나
됩니다. 신생아 특례 디딤돌은 주택법상 주택이면 유형을 가리지 않습니다. 연립·다세대(빌라), 단독주택, 다가구주택 모두 가격과 면적 요건을 충족하면 대상입니다. 다만 유형별로 확인할 점이 다릅니다.
- 빌라(연립·다세대): 시세가 없어 감정평가로 평가액이 정해지는 경우가 많습니다. 평가액이 매매가보다 낮게 나오면 한도가 줄어드는 쪽의 위험이 더 큽니다.
- 단독·다가구: 면적 판정 방식(연면적인지 호별 전용면적인지)과 담보 취급 가능 여부를 수탁은행에 먼저 확인하세요.
- 오피스텔: 주거용으로 쓰더라도 건축법상 업무시설이면 주택 구입자금 대상이 아닙니다. 보유 중인 오피스텔이 무주택 판정에 미치는 영향은 분양권·오피스텔 보유 시에서 따로 정리했습니다.
- 불법 건축물·위반건축물: 건축물대장에 위반건축물로 등재된 주택은 담보 취급이 어려울 수 있습니다.
가격·면적이 경계에 걸릴 때 확인 순서
건축물대장으로 전용면적을 확인합니다. 면적은 바뀌지 않는 값이라 가장 먼저 걸러야 합니다.
수도권인지, 비수도권 읍·면 중 도시지역이 아닌 곳인지 확인해 85㎡/100㎡ 상한을 정합니다.
시세가 있는 아파트는 시세를, 없는 주택은 수탁은행에 감정 방식과 예상 평가액을 문의합니다.
평가액과 매매가 중 낮은 금액에 LTV를 곱하고, 상품 한도 4억 원과 비교합니다. 계산 방법은 LTV 80% 적용 조건에서 설명합니다.
요건과 한도가 확인된 뒤에 계약합니다. 순서를 바꾸면 계약금이 묶일 수 있습니다.
주택 요건을 통과했다면 사람 요건도 함께 점검해야 합니다. 전체 요건은 신생아 특례대출 자격 조건 총정리에, 요건 미달로 탈락하는 대표 사례는 자격 안 되는 이유 10가지에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
신생아 특례대출 9억 기준은 매매가인가요?
매매가가 아니라 담보주택 평가액 기준입니다. 아파트는 통상 KB시세 등 공신력 있는 시세로, 시세가 없는 주택은 감정평가 등으로 평가액을 정합니다. 적용 방식은 수탁은행 심사 기준을 따릅니다.
평가액이 9억 1천만 원이면 한도만 줄어드나요?
아닙니다. 9억 원은 대상 주택 요건이라 초과하면 신생아 특례 구입자금 자체를 이용할 수 없습니다. 구간별 완화는 없습니다.
수도권 읍·면 지역도 100㎡까지 되나요?
안 됩니다. 100㎡ 예외는 수도권을 제외한 지역 중 도시지역이 아닌 읍·면에만 적용됩니다. 수도권은 전 지역 85㎡ 이하입니다.
34평 아파트는 신생아 특례대출이 되나요?
대부분 전용 84㎡ 안팎이라 면적 요건은 충족하지만, 단지 설계에 따라 전용 85㎡를 넘는 경우도 있습니다. 반드시 건축물대장의 전용면적으로 확인하세요.
빌라나 단독주택도 신생아 특례 대상인가요?
주택법상 주택이면 유형과 관계없이 대상입니다. 다만 시세가 없어 감정평가로 평가액이 정해지는 경우가 많으니, 계약 전에 수탁은행에 평가 방식을 확인하세요.
전세(버팀목)도 9억·85㎡ 기준인가요?
전세자금은 보증금 기준으로 봅니다. 신생아 특례 버팀목은 임차보증금 수도권 5억 원, 비수도권 4억 원 이하가 기준입니다. 전세 상품 구조는 버팀목 전세자금대출에서 확인하세요.