전세자금대출 한도 계산 방법
전세자금대출 한도 계산 = MIN(보증금×80%, 보증기관 상한, 소득 기준). 2026년 HUG 기준 보증금 1억~6억 시뮬레이션과 자기자금 계산.
전세자금대출 한도 계산은 MIN(보증금 × 80%, 보증기관 상한, 소득 기준 한도) 공식으로 합니다. 예를 들어 수도권 보증금 3억 원 전세를 HUG 보증으로 받으면 3억 × 80% = 2억 4,000만 원이 상한 4억 원보다 작으므로 한도가 되고(소득 기준 통과 시), 1주택자라면 수도권·규제지역 상한 2억 원이 적용됩니다. 곱셈 한 번과 비교 두 번이면 끝나지만, 어느 숫자를 넣어야 하는지 모르면 결과가 크게 어긋납니다.
전세자금대출 한도 계산 기본 공식
한도 = MIN(보증금 × 대출비율, 보증기관 상한, 소득 기준 한도) / 자기자금 = 보증금 − 한도
- 보증금: 임대차계약서상 임차보증금 (월세가 있으면 보증금만)
- 대출비율: HF·HUG·SGI 80%(HUG 신혼·청년 90%), 버팀목 일반 70%·신혼·청년 80%
- 보증기관 상한: HUG 수도권 4억·그 외 3.2억, HF 약 4.4억, SGI 5억 / 1주택자 수도권·규제지역 2억
- 자기자금: 계약금(보통 보증금의 5~10%)은 이 안에 포함됩니다. 계약금을 냈다고 한도가 줄지는 않습니다
여기에 은행 자체 기준이 추가로 걸리면 그중 더 낮은 값이 최종 한도가 됩니다. 이미 보증금의 20%를 넘게 지급했다면 남은 잔금까지만 대출이 나옵니다.
계약서상 임차보증금을 적습니다. 월세가 있는 반전세라면 보증금만 기준입니다.
해당 상품의 대출비율(일반 80%)을 곱합니다. 이 값이 "보증금 기준 최대치"입니다.
기관 상한보다 크면 상한이 내 최대치입니다. 작으면 2단계 값이 최대치입니다. 소득 기준(HUG는 연 이자 ≤ 인정소득 40%)도 확인합니다.
보증금에서 한도를 뺀 금액이 자기자금입니다. 이미 낸 계약금은 이 금액의 일부입니다.
보증금별 전세대출 시뮬레이션
HUG 전세금안심대출보증 수도권 기준(대출비율 80%, 무주택자 상한 4억 원, 1주택자 수도권·규제지역 상한 2억 원)으로 계산한 예시입니다. 소득 기준은 통과했다고 보고, 숫자 자체보다 어디서 상한에 걸리는지를 보세요. 수도권 HUG·HF 보증은 보증금 7억 원 이하만 대상입니다.
보증금 구간별 계산 예시
| 보증금 | 보증금 × 80% | 무주택자 한도 (상한 4억) | 무주택자 자기자금 | 1주택자 한도 (상한 2억) |
|---|---|---|---|---|
| 1억 원 | 8,000만 원 | 8,000만 원 | 2,000만 원 | 8,000만 원 |
| 2억 원 | 1억 6,000만 원 | 1억 6,000만 원 | 4,000만 원 | 1억 6,000만 원 |
| 3억 원 | 2억 4,000만 원 | 2억 4,000만 원 | 6,000만 원 | 2억 원 (상한) |
| 4억 원 | 3억 2,000만 원 | 3억 2,000만 원 | 8,000만 원 | 2억 원 (상한) |
| 5억 원 | 4억 원 | 4억 원 | 1억 원 | 2억 원 (상한) |
| 6억 원 | 4억 8,000만 원 | 4억 원 (상한) | 2억 원 | 2억 원 (상한) |
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전세대출 자기부담금은 얼마나 준비해야 하나
전세대출은 보증금 전액을 빌려주지 않습니다. 반드시 자기자금이 필요하고, 그 금액은 두 갈래로 발생합니다.
- 계약금 — 보증금의 5% 이상을 계약 시점에 먼저 냅니다(대출 신청 요건). 이 돈은 아래 20% 본인 부담분의 일부입니다.
- 비대출 구간 — 대출비율이 80%라면 나머지 20%(계약금 포함)는 본인 부담입니다. 버팀목 일반가구는 70%라 30%가 본인 부담이고, 상한에 걸리면 그 초과분도 전부 본인 부담입니다.
- 부대비용 — 보증료, 인지세, 중개보수, 이사비가 별도로 듭니다. 예산에서 빠뜨리기 쉬운 항목입니다.
자기자금이 필요한 두 시점
계약금(통상 보증금의 5% 이상)을 냅니다. 이 지급 사실이 있어야 대출 접수가 됩니다.
대출금은 임대인 계좌로 직접 입금되고, 부족분은 본인이 채워야 합니다. 이 차액을 미리 계산해두세요.
소득이 한도를 깎는 경우
위 계산은 보증금 기준 최대치입니다. 여기에 소득 기준 산정액이 겹치면 결과가 더 낮아질 수 있습니다. 특히 소득·부채를 직접 반영하는 보증기관에서 그렇습니다.
| 상황 | 한도에 미치는 영향 | 대응 |
|---|---|---|
| 연소득이 낮음 | 소득 기준 산정액이 보증금 기준보다 낮아짐 | 보증금 기준 비중이 큰 상품 검토 |
| 신용대출 보유 | 여력이 먼저 소진돼 산정액 감소 | 신청 전 상환 또는 한도 축소 |
| 마이너스통장 보유 | 사용액이 아닌 한도 기준으로 잡히는 경우 | 미사용 한도 정리 |
| 재직기간이 짧음 | 소득 인정 방식이 불리해질 수 있음 | 나이·재직기간 조건 확인 |
| 소득 증빙이 불규칙 | 평균 산정으로 인정액이 줄어듦 | 프리랜서 소득 증빙 확인 |
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전세자금대출 한도 계산 결과와 실제 승인액이 다른 이유
- 선순위 채권이 있었다
- 등기부에 근저당이 있으면 그만큼 보증금액이 줄어듭니다. 계산에는 반영되지 않던 변수입니다.
- 주택가격 산정 방식이 달랐다
- 빌라·다세대는 시세가 아니라 공시가격 기준으로 계산되는 경우가 있습니다(HUG는 공동주택 공시가격의 140% 우선 적용). 보증금 + 선순위 채권이 주택가격의 90%를 넘으면 보증이 줄거나 거절됩니다.
- 은행 자체 기준이 더 보수적이었다
- 보증서 금액대로 전액 실행되지 않을 수 있습니다. 다른 은행에서 결과가 달라지기도 합니다.
- 소득 인정액이 예상보다 낮았다
- 세전 연봉이 아니라 증빙 서류상 소득이 기준입니다. 상여·수당 인정 방식도 다를 수 있습니다.
- 상품 요건에서 탈락했다
- 한도 이전에 자격 문제로 상품이 바뀌면 금액도 함께 달라집니다. → 전세자금대출 조건
갱신·증액할 때의 한도 재계산
2년 뒤 계약을 갱신하면서 보증금이 오르면 증액분에 대해 다시 심사를 받습니다. 처음 받을 때와 조건이 달라져 있을 수 있다는 점이 중요합니다.
소득·주택 보유·상품 요건을 다시 봅니다. 그 사이 집을 샀다면 연장이 막힐 수 있습니다.
인상된 보증금 기준으로 비율과 상한을 다시 계산합니다. 버팀목은 증액금액 이내에서 증액 후 총 보증금의 70%(신혼·청년 80%)까지입니다.
기존 대출은 유지하고 증액분만 추가하는 방식이 일반적입니다.
갱신 시점 금리와 우대 조건이 다시 적용됩니다. 처음 금리가 그대로 유지되지 않습니다.
보증금 비율과 상한 자체를 자세히 보려면 전세자금대출 보증금 조건을, 한도 구조 전체는 전세자금대출 한도 총정리를 참고하세요. 다른 계산기는 대출 계산기 모음에 모여 있습니다.
자주 묻는 질문
전세자금대출 한도 계산에 소득을 꼭 넣어야 하나요?
보증금 기준 최대치만 보려면 필요 없지만, 실제 승인액을 예상하려면 소득과 기존 부채를 함께 넣어야 합니다. 소득을 직접 반영하는 보증기관에서는 이 값이 결정적입니다.
계약금은 대출에 포함되나요?
계약금은 자기자금으로 내야 하지만, 계약금을 냈다고 한도가 줄지는 않습니다. 대출은 보증금의 80%(버팀목 일반 70%)까지이고 계약금은 나머지 20% 본인 부담분에 포함되기 때문입니다. 예를 들어 보증금 2억 원이면 대출 1억 6,000만 원, 자기자금 4,000만 원(계약금 포함)입니다.
반전세는 보증금과 월세를 합쳐서 계산하나요?
아닙니다. 전세자금대출은 보증금만 기준입니다. 월세는 대출 대상이 아니며, 월세 부담은 상환 능력 평가에 영향을 줄 수 있습니다.
계산기 결과와 은행 상담 결과가 다른데 어느 쪽이 맞나요?
은행 상담 결과가 실제입니다. 계산기는 입력값 기준 추정치이고, 실제 심사에는 등기부 상태와 은행 내부 기준이 추가로 반영됩니다.
보증금이 상한을 넘으면 대출이 아예 안 되나요?
금액 상한(HUG 수도권 4억 등)을 넘는 경우에는 상한까지만 대출이 나오고 초과분은 자기자금으로 채웁니다. 다만 보증금 자체가 대상 상한(HF·HUG 수도권 7억·그 외 5억, 버팀목 수도권 3억·그 외 2억)을 넘으면 해당 상품을 아예 이용할 수 없습니다. SGI는 최대 5억 원까지 가능하지만 보증료 부담이 커집니다.
갱신할 때 한도가 줄어들 수도 있나요?
있습니다. 소득이 줄었거나 기존 대출이 늘었다면 재산정 결과가 낮아질 수 있고, 상품 요건이 바뀌었다면 연장 자체가 제한될 수 있습니다.
이 글이 참고한 공식 자료
- 주택도시보증공사(HUG) (주택도시보증공사)