전세자금대출 한도 총정리
2026년 전세자금대출 한도는 보증금 80% 이내, 최대 HF 약 4.4억·HUG 4억·SGI 5억(1주택 수도권 2억). 보증기관별 산정 방식 정리.
전세자금대출 한도는 은행 일반 상품 기준 보증금의 80% 이내이고, 보증기관별 최대치는 HF 약 4.4억 원(채권보전 시)·HUG 수도권 4억(그 외 3.2억) 원·SGI 5억 원입니다. 1주택자는 수도권·규제지역에서 최대 2억 원, 버팀목은 수도권 1.2억(신혼 2.5억) 원입니다. 실제 한도는 네 개의 기준이 각각 만드는 상한 중 가장 낮은 값이라, 어느 기준이 나를 막고 있는지 알면 대응이 완전히 달라집니다.
전세자금대출 한도를 결정하는 4가지 축
내 한도 = MIN(보증금 × 80%, 보증기관 한도 상한, 소득 기준 산정액, 은행 자체 기준)
- 보증금 × 80%: HF·HUG·SGI 공통(HUG 신혼·청년 90%, 버팀목 일반 70%·신혼 80%)
- 보증기관 한도 상한: HF 약 4.4억, HUG 수도권 4억·그 외 3.2억, SGI 5억 / 1주택자 수도권·규제지역 2억
- 소득 기준 산정액: HF 상환능력별 한도, HUG 연 이자비용 ≤ 인정소득 40%, SGI 금융비용 부담률 40%
- 은행 자체 기준: 보증서가 나와도 은행이 더 보수적으로 볼 수 있습니다
네 값 중 최솟값이 실제 한도입니다. "보증금의 80%까지 된다더라"는 말이 내게 적용되지 않는 이유가 이것입니다.
임차보증금에 대출 비율을 곱합니다. 나머지 20%는 자기자금으로 채워야 합니다.
기관이 정한 1인당 최대 금액입니다(HUG 수도권 4억 등). 고액 전세는 여기서 멈춥니다.
연소득에서 기존 부채 상환 부담을 뺀 여력입니다. 기관에 따라 비중이 다릅니다.
신용도·거래 실적·내부 기준이 반영됩니다. 보증서 금액보다 적게 실행될 수 있습니다.
보증기관별 전세자금대출 한도 산정 차이
같은 조건이어도 보증기관에 따라 한도가 달라집니다. 대출 비율은 세 곳 모두 보증금의 80%로 같지만, 최대 금액과 소득을 보는 방식이 다르기 때문입니다.
어느 기준이 먼저 걸리나
| 구분 | HF | HUG | SGI |
|---|---|---|---|
| 대출 비율 | 보증금 80% | 보증금 80% (신혼·청년 90%) | 보증금 80% |
| 최대 금액 | 약 4.4억 원 (채권보전 시, 미설정 시 약 2.2억) | 수도권 4억 · 그 외 3.2억 원 (신혼·청년 4.5억 · 3.6억) | 5억 원 |
| 1주택자 | 수도권·규제지역 2억 원 | 2억 원 | 3억 원 (수도권·규제지역 2억) |
| 소득 기준 | 연간인정소득 − 연간 부채상환 예상액 | 연 이자비용 ≤ 인정소득 40% | 금융비용 부담률(본건 포함) 40% 이내 |
| 주택가격 기준 | 보증금 + 선순위 ≤ 주택가격 90% | 보증금 + 선순위 ≤ 주택가격 90% | 대출 ≤ 시세 80% − 선순위 |
| 대상 보증금 | 수도권 7억 · 그 외 5억 이하 | 수도권 7억 · 그 외 5억 이하 | 대출 최대 5억 |
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한도가 부족하다면 기관을 바꾸는 것이 가장 빠른 해법인 경우가 많습니다. 세 기관을 한 표로 비교한 HF HUG 전세대출 차이를 보시고, 각 기관 요건은 HF 조건과 HUG 조건에서 확인하세요.
정책상품 한도는 별도로 봅니다
주택도시기금 재원의 정책 전세대출은 은행 상품과 한도 체계가 다릅니다. 소득·자산 요건을 통과한 사람에게 낮은 금리로 정해진 한도까지 빌려주는 구조라, 요건만 맞으면 은행 상품보다 유리한 경우가 많습니다.
| 상품 | 대상 | 금리 구조 | 한도 기준 | 공식 안내 |
|---|---|---|---|---|
| 디딤돌대출 | 무주택 세대주, 소득요건 충족 | 소득·만기 구간별 차등 | 주택가격·지역별 상한 | 국토교통부 주택도시기금 확인 |
| 보금자리론 | 무주택 또는 1주택(처분조건) | 만기별 고정금리 | 주택가격·LTV 상한 | 한국주택금융공사 확인 |
| 신생아 특례 | 출산 가구 요건 충족 | 소득 구간별 우대 | 주택가격·소득 요건 | 국토교통부 주택도시기금 확인 |
| 버팀목(전세) | 무주택 임차 세대주 | 보증금·소득 구간별 | 지역별 보증금 한도 | 국토교통부 주택도시기금 확인 |
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2026년 10월 기준 · 세부 요건은 공식 홈페이지에서 확인하세요
- 일반 버팀목 — 무주택 세대주 대상, 소득·자산 요건이 붙습니다. → 버팀목 조건
- 일반 버팀목 한도 — 수도권 1.2억·그 외 8천만 원, 보증금의 70% 이내(신혼·2자녀 이상 가구는 수도권 2.5억·그 외 1.6억 원, 80% 이내).
- 청년전용 버팀목 — 만 19~34세, 최대 1.5억 원(만 25세 미만 단독세대주 1.2억 원), 보증금 3억 원 이하 주택에서 보증금의 80% 이내. → 청년 전세대출 한도
- 신혼부부 전용 — 혼인 7년 이내, 부부합산 7,500만 원 이하, 수도권 2.5억·그 외 1.6억 원(보증금 80% 이내). → 신혼부부 조건
- 중소기업 취업청년 — 별도 1%대 상품은 신규 취급이 끝났고, 현재는 청년전용 버팀목에서 연 0.3%p 추가 우대금리로 반영됩니다.
수도권과 지방의 전세대출 최대 한도 차이
정책상품과 공적 보증 모두 수도권과 그 외 지역의 보증금 상한·대출 한도를 다르게 운영합니다. 여기에 규제지역(서울 전역과 경기 15곳)이냐에 따라 보증비율과 1주택자 한도가 또 갈립니다.
| 구분 | 지역 반영 방식 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 버팀목(일반) | 보증금 수도권 3억 · 그 외 2억 이하, 한도 1.2억 · 8천만 원 | 대상 주택이 수도권(서울·인천·경기)인지 |
| HF 보증 | 보증금 수도권 7억 · 그 외 5억 이하, 수도권·규제지역은 보증한도 산출결과의 8/9 | 1주택자 보증한도 수도권·규제 1.8억 · 그 외 2억 |
| HUG 보증 | 보증금 수도권 7억 · 그 외 5억 이하, 한도 수도권 4억 · 그 외 3.2억 | 보증비율 수도권·규제 80% · 그 외 90% |
| SGI 보증 | 지역 구분 없이 최대 5억 원 | 1주택자 수도권·규제지역 2억 원 |
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자료: 주택도시기금
보증비율이 낮아지면 한도는 어떻게 되나
전세대출 보증비율은 은행이 손실을 얼마나 보전받는지를 정하는 숫자입니다. 현재 수도권·규제지역은 80%(2025년 7월 21일부터 90→80%), HF·HUG의 그 외 지역은 90%이고, 2027년 1월 1일부터 1주택자는 수도권·규제지역 70%, 그 외 80%로 낮아집니다. 무주택자는 현행 비율이 유지됩니다. 이 비율이 낮아지면 은행이 떠안는 위험이 커지고 심사가 보수적으로 바뀌는 유인이 생깁니다. 대출 비율(보증금의 80%)과는 다른 숫자라 한도표가 그대로여도 실제 승인액은 줄어들 수 있습니다.
보증비율과 은행 위험의 관계
한도가 예상보다 적게 나오는 이유 5가지
- ① 기존 대출이 잡혀 있다
- 신용대출·카드론·자동차 할부가 소득 여력을 먼저 차지합니다. 마이너스통장은 사용액이 아니라 한도 기준으로 잡히는 경우가 있어 미사용 한도만 줄여도 개선됩니다.
- ② 보증금 전액이 나온다고 계산했다
- 대출은 보증금의 80%(버팀목 일반 70%)까지이고, 나머지는 계약금을 포함한 자기자금입니다. 보증금 전액이 대출 대상이라고 계산하면 차이가 납니다. → 보증금 조건과 대출 비율
- ③ 소득 인정 방식이 예상과 다르다
- 세전 연봉이 아니라 증빙 가능한 소득 기준입니다. 프리랜서·사업자는 신고 소득이 기준이 됩니다. → 소득 조건
- ④ 대상 주택 문제로 보증금액이 줄었다
- 선순위 채권이 있으면 그만큼 보증금액이 깎입니다. 계약 전 등기부 확인이 필요합니다. → 가능한 집
- ⑤ 은행 자체 기준이 더 보수적이다
- 보증서 금액과 실행 금액이 다를 수 있습니다. 다른 은행에서 다시 상담하면 결과가 달라지기도 합니다.
계산 절차를 직접 따라가고 싶다면 전세자금대출 한도 계산 방법에서 보증금 구간별로 정리했습니다. 전체 자격 요건과 신청 절차는 전세자금대출 조건과 한도 총정리를 참고하세요.
자주 묻는 질문
전세대출 한도 기준은 보증금의 몇 %인가요?
HF·HUG·SGI 보증 은행 상품은 보증금의 80%(HUG 신혼·청년 90%), 버팀목은 70%(신혼·2자녀 이상 80%, 청년전용 80%)까지입니다. 다만 보증기관 상한(HF 약 4.4억·HUG 수도권 4억·SGI 5억, 1주택자 수도권·규제지역 2억)과 소득 기준 산정액 중 더 낮은 값이 최종 한도가 됩니다.
소득이 없으면 전세대출 한도가 아예 안 나오나요?
소득 기준 비중이 큰 기관에서는 한도가 크게 줄어들지만, 보증금 기준 비중이 큰 상품이나 정책 경로에서는 가능한 경우가 있습니다. 상황별 정리는 무직자 전세자금대출 글에서 다룹니다.
전세자금대출 한도를 늘리려면 무엇부터 해야 하나요?
기존 신용대출과 마이너스통장 한도를 정리하는 것이 가장 즉각적입니다. 그다음이 보증기관 변경 검토이고, 마지막이 보증금이 낮은 집으로 조건을 바꾸는 것입니다.
보증금이 크면 전세자금대출 한도도 비례해서 커지나요?
아닙니다. HUG는 수도권 4억 원, HF는 약 4.4억 원, SGI는 5억 원에서 멈추고, HF·HUG는 보증금 자체가 수도권 7억(그 외 5억) 원을 넘으면 이용할 수 없습니다. 상한을 넘는 구간은 자기자금으로 채우거나 상한이 큰 SGI 보증을 검토하게 됩니다.
보증비율이 낮아지면 제 한도도 바로 줄어드나요?
2027년 1월 1일부터 1주택자의 보증비율이 수도권·규제지역 80→70%, 그 외 90→80%로 낮아지지만 무주택자는 그대로입니다. 보증비율은 대출 비율(보증금의 80%)과 다른 개념이라 한도표 숫자가 바로 줄지는 않을 수 있으나, 은행 심사가 보수적으로 운영될 수 있습니다.
전세대출도 DSR에 걸리나요?
무주택자 전세대출은 DSR에 반영되지 않습니다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출만 2025년 10월 29일 신규분부터 이자상환분이 DSR에 반영되고, 버팀목 등 정책 전세대출은 제외됩니다. 계산 구조는 DSR 뜻과 계산법에 정리했습니다.