전세자금대출 금리 비교 기준
전세자금대출 금리 구조와 보증료를 포함한 실부담 비교법, 정책상품과 은행상품의 유불리를 소득 구간별로 정리했습니다.
전세대출 금리 비교에는 대부분의 글이 빠뜨리는 항목이 하나 있습니다. 보증료입니다. 표면 금리만 늘어놓으면 순위가 뒤집힙니다. 이 글은 실제 부담 기준으로 비교하는 방법을 먼저 세우고, 그다음에 은행과 상품을 봅니다.
전세대출 금리는 어떻게 구성되나
COFIX·금융채 등 지표에 연동됩니다. 시장금리에 따라 움직입니다.
은행의 원가·신용위험·보증기관별 정책이 반영됩니다.
급여이체·카드실적·자동이체 등으로 차감됩니다.
보증기관에 내는 비용. 금리표에는 표시되지 않지만 실부담입니다.
이 값으로 비교해야 순위가 뒤집히지 않습니다.
지표금리 자체는 은행이 정하지 않습니다. 어떤 지표에 연동되는지가 금리 흐름을 좌우하므로 COFIX 뜻과 종류를 함께 보시면 왜 매달 금리가 바뀌는지 이해됩니다.
보증료를 빼고 비교하면 안 되는 이유
전세대출은 주택담보대출과 달리 보증기관에 별도의 비용을 냅니다. 그런데 대부분의 금리 비교표에는 이 항목이 없습니다. 은행 금리 0.1%p 차이를 따지면서 보증료율 차이를 무시하면 비교 자체가 무의미해집니다.
연 실부담률 ≒ 대출금리 + (보증금액 × 보증료율 ÷ 대출금액)
- 보증료는 대출금액이 아니라 보증금액 기준으로 계산되는 경우가 많습니다
- 공적 보증(HF·HUG)은 보증료율이 낮고, 민간 보증(SGI)은 높은 편입니다
- 우대 대상(다자녀·저소득 등)은 보증료율이 인하되는 항목이 있습니다
상담 결과를 받을 때 "금리 몇 %"만 적지 말고 "보증료율 몇 %"까지 함께 적어두세요.
은행별 금리는 어디서 확인하나
전세대출 금리는 은행별·상품별·보증기관별로 나뉘어 있어 한 페이지에 정리된 표를 찾기 어렵습니다. 공시 자료를 순서대로 보는 것이 가장 정확합니다.
| 확인처 | 볼 수 있는 것 | 활용법 |
|---|---|---|
| 금융상품한눈에 | 금융회사별 대출 상품 공시 | 상품 유형별로 범위를 좁힐 때 |
| 은행연합회 소비자포털 | 은행별 금리 공시와 비교 자료 | 은행 간 수준 차이를 볼 때 |
| 주택도시기금 홈페이지 | 정책 전세대출 금리 구간 | 정책상품 대상인지 확인할 때 |
| 각 은행 상품 페이지 | 실제 취급 조건과 우대 항목 | 최종 후보 2~3곳을 좁힌 뒤 |
| 보증기관 홈페이지 | 보증료율과 보증한도 | 실부담 계산을 완성할 때 |
← 좌우로 밀어서 전체 항목을 확인하세요
자료: 금융감독원 금융상품한눈에공시 금리는 조건 충족 시 최저 금리인 경우가 많아 실제 적용 금리와 다를 수 있습니다.
정책상품과 은행상품, 어느 쪽이 유리한가
내 소득 구간에서 유리한 쪽
| 상황 | 유리한 쪽 | 이유 |
|---|---|---|
| 소득이 정책상품 요건 이내 | 정책상품 | 금리가 낮고 소득이 낮을수록 더 낮아집니다 |
| 소득이 요건을 살짝 초과 | 은행상품 (대상별 유형 재확인) | 청년·신혼 유형은 별도 기준이라 다시 볼 가치가 있습니다 |
| 소득이 높음 | 은행상품 | 소득 상한이 없고 한도 산정에서 유리합니다 |
| 보증금이 커서 상한 초과 | 은행상품 + 민간 보증 | 정책상품 대상 주택 기준을 넘습니다 |
| 자산이 요건을 초과 | 은행상품 | 정책상품은 소득뿐 아니라 자산 요건도 봅니다 |
정책상품 요건은 버팀목 전세자금대출 조건에, 청년·신혼부부 유형은 청년 전세자금대출 조건과 신혼부부 전세자금대출 조건에 각각 정리했습니다.
우대금리를 실제로 받는 조건
- 급여이체 — 가장 배점이 큰 항목입니다. 이체 금액과 횟수 기준을 확인하세요.
- 카드 실적 — 월 사용액 기준이 붙습니다. 실현 가능한 금액인지 따져보세요.
- 자동이체 등록 — 공과금·통신비 자동이체로 소액 우대가 붙습니다.
- 청약저축 보유 — 정책상품에서 우대 항목으로 인정되는 경우가 있습니다.
- 부동산 전자계약 — 전자계약 이용 시 우대되는 항목이 운영되기도 합니다.
- 자녀 수·다자녀 — 정책상품에서 금리 인하 폭이 큰 항목입니다.
갱신할 때 금리는 어떻게 바뀌나
전세대출은 보통 2년 단위로 연장합니다. 이때 금리가 갱신 시점 기준으로 다시 산정됩니다. 처음 받은 금리가 계속 유지되지 않습니다.
적용될 금리와 우대 항목 유지 여부를 확인합니다.
급여이체 은행이 바뀌었거나 카드 실적이 끊겼다면 금리가 올라갑니다.
그 사이 소득이 줄었다면 정책상품 대상이 될 수도 있습니다.
보증금이 올랐다면 증액분 심사가 추가로 필요합니다. → 한도 계산
은행을 고르는 순서 자체는 전세대출 은행 추천 기준에 정리했습니다. 금리보다 먼저 정해야 할 것이 있다는 점이 이 카테고리의 핵심입니다.
자주 묻는 질문
전세대출 금리는 어디서 비교하는 게 정확한가요?
금융감독원 금융상품한눈에와 은행연합회 소비자포털의 공시 자료가 기준입니다. 다만 공시 금리는 우대 조건을 모두 충족한 최저 금리인 경우가 많아 실제 적용 금리와 차이가 납니다.
보증료도 금리에 포함해서 계산해야 하나요?
실제 부담을 보려면 포함해야 합니다. 보증료는 보증금액 기준으로 산정되는 경우가 많아, 금리 0.1%p 차이보다 보증료율 차이가 더 클 수 있습니다.
정책 전세대출 금리가 항상 더 낮나요?
요건을 충족한다면 대체로 낮습니다. 다만 소득·자산 요건과 보증금 상한을 넘으면 이용할 수 없으므로, 요건 확인이 금리 비교보다 먼저입니다.
변동금리와 고정금리 중 무엇을 골라야 하나요?
전세대출은 계약 기간이 2년으로 짧아 주택담보대출만큼 선택의 무게가 크지 않습니다. 다만 상품별로 지표 연동 주기가 다르니 갱신 시점의 금리 변동 가능성을 함께 보세요.
금리가 낮은 은행으로 갈아탈 수 있나요?
전세대출은 임대차계약과 묶여 있어 주택담보대출처럼 자유롭게 갈아타기 어렵습니다. 갱신 시점에 조건을 다시 비교하는 것이 현실적인 방법입니다.
우대금리를 못 채우면 어떻게 되나요?
해당 항목의 인하분이 빠져 적용 금리가 올라갑니다. 매달 관리가 필요한 조건은 실제로 지킬 수 있는 수준으로만 설정하는 것이 좋습니다.
이 글이 참고한 공식 자료
- 금융감독원 금융상품한눈에 (금융감독원)
- 주택도시기금 (국토교통부 주택도시기금)