전세사기 피해자 대출 종류와 피해자 결정 신청 방법
전세사기 피해자 대출 2026: 대환 연 1.2~2.7%, 최우선변제금 무이자, 전용 디딤돌 4억, 특별법 신청기한 2027년 5월 31일까지 정리.
전세사기 피해자 대출은 기존 전세대출을 저금리 기금 대출로 바꾸는 대환(연 1.2~2.7%), 이사할 집의 전세자금(최우선변제금 상당액은 무이자), 피해주택이나 새 집을 사는 전용 디딤돌(최대 4억 원, 연 1.85~2.70%) 세 갈래이며, HF 보금자리론도 우대금리 1.0%p를 줍니다. 가장 큰 혜택은 「전세사기피해자법」상 피해자 결정을 받아야 열리고, 결정 신청은 2027년 5월 31일까지, 2025년 5월 31일까지 임대차계약을 맺은 임차인이 대상입니다. 금리·한도는 2026년 10월 주택도시기금 상품 안내 기준입니다.
전세사기 특별법 신청기한과 피해자 요건
「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 2023년 6월 1일 시행된 한시법입니다. 2025년 개정으로 피해자 결정 신청 기한이 2027년 5월 31일까지 2년 연장됐고, 법 적용 대상은 2025년 5월 31일까지 임대차계약을 체결한 임차인으로 정리됐습니다. 2025년 6월 1일 이후에 새로 계약한 임차인은 이 법의 피해자 결정 대상에서 빠집니다.
주택을 인도받고 주민등록(전입)을 마쳤으며 임대차계약서에 확정일자를 받았어야 합니다. 임차권등기를 마친 경우도 포함됩니다.
보증금 상한은 5억 원이며, 전세사기피해지원위원회가 시·도별 여건 등을 고려해 2억 원 범위에서 올릴 수 있어 최대 7억 원까지 인정될 수 있습니다.
임대인의 파산·회생, 경매·공매 개시 등으로 2명 이상의 임차인이 보증금을 돌려받지 못했거나 못할 것으로 예상돼야 합니다.
임대인이 보증금을 돌려줄 능력이 없는데도 계약했거나, 돌려줄 의도가 없었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 합니다.
전세사기 피해자 결정 신청 절차
피해자 결정 절차
임차주택 소재지 시·도(일부 지역은 구청 등 접수 창구 운영)에 결정 신청서와 임대차계약서, 등기사항증명서 등 증빙을 냅니다.
시·도가 신청일부터 30일 안에 사실관계를 조사해 결과를 국토교통부 전세사기피해지원위원회에 넘깁니다.
위원회가 요건 충족 여부를 심의해 피해자·피해자등 결정 또는 부결합니다. 필요하면 15일 연장됩니다.
결정문을 받으면 그 결정을 근거로 기금 대출, 경·공매 유예, 우선매수권, 공공임대 등 지원을 신청합니다.
결과에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의신청할 수 있고, 위원회는 20일 안에 다시 결정합니다.
결정 유형에 따라 받을 수 있는 대출이 달라집니다. 특별법 제2조 제3호의 전세사기피해자로 결정되면 아래 상품을 모두 검토할 수 있습니다. 일부 요건만 충족한 피해자등(제4호) 은 상품마다 인정 범위가 달라, 대환대출과 전용 디딤돌은 제4호 다목 해당자도 신청할 수 있지만 최우선변제금 무이자 대출은 제3호 피해자만 대상입니다. 결정문의 유형을 반드시 확인하세요.
전세사기 피해자 대출 종류 한눈에
상황별 대출 지도
- 기존 은행 전세대출을 기금 대출로 전환
- 보증금 5억 이하·한도 4억
- 피해자 결정 시 계약 기간 중에도 신청
- 새 집 보증금 3억 이하·한도 2.4억
- 못 받은 최우선변제금만큼 무이자
- 소득·자산 제한 없음 (피해자)
- 전용 디딤돌 연 1.85~2.70%
- 경·공매 낙찰 시 낙찰가 100%까지
- HF 보금자리론 우대 1.0%p
| 상품 | 대상 | 금리 | 한도 | 소득·자산 |
|---|---|---|---|---|
| 전세피해 임차인 버팀목 전세대출 대환 | 기존 HF·SGI 보증 은행 전세대출 이용 중인 전세피해자 | 연 1.2~2.7% | 4억 원 (기존 잔액·보증금 80% 이내) | 연 1.3억 이하·순자산 5.11억 이하 |
| 전세피해 임차인 버팀목 전세자금 | 보증금 30% 이상 피해 + 새 임대차계약(보증금 3억 이하) | 연 1.2~2.7% | 2.4억 원 | 연 1.3억 이하·순자산 5.11억 이하 |
| 전세사기피해자 최우선변제금 버팀목 | 특별법상 전세사기피해자 + 새 계약(보증금 3억 이하) | 일반 연 1.2~3.0% / 최우선변제금분 무이자 | 2.4억 원 (무이자분 포함) | 제한 없음 |
| 전세사기피해자 전용 디딤돌 | 전세사기피해자(피해자등 다목 포함), 무주택 세대주 | 연 1.85~2.70% | 4억 원 (LTV 80%, DTI 100%) | 연 7천만 이하·순자산 5.11억 이하 |
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자료: 주택도시기금주택도시기금 개인상품 안내(2026.10 확인). 금리는 소득·보증금 구간별 변동금리(국토교통부 고시)이며 우대금리 적용 시 하한이 있습니다.
전세사기 피해자 대환대출 금리와 조건
지금 사는 피해주택에 계속 거주하면서 은행 전세대출 이자를 줄이려면 전세피해 임차인 대상 버팀목 전세대출 대환을 봅니다. 한국주택금융공사 보증이나 SGI서울보증 보증으로 받은 은행 재원 전세대출(또는 HF 보증 버팀목)을 기금 대출로 바꾸는 상품입니다. 원래는 계약 종료 후 임차권등기를 마친 사람이 대상이지만, 특별법상 피해자·피해자등(다목)으로 결정되면 임대차계약 기간 중에도 신청할 수 있고, 보증금 30% 피해 요건도 충족한 것으로 봅니다.
| 부부합산 연소득 | 보증금 1.4억 이하 | 1.4억 초과~1.7억 | 1.7억 초과 |
|---|---|---|---|
| 5천만 원 이하 | 연 1.2% | 연 1.3% | 연 1.5% |
| 5천만~6천만 원 | 연 1.5% | 연 1.6% | 연 1.8% |
| 6천만~7천만 원 | 연 1.8% | 연 1.9% | 연 2.1% |
| 7천만~1억 원 | 연 2.1% | 연 2.2% | 연 2.4% |
| 1억~1.3억 원 | 연 2.4% | 연 2.5% | 연 2.7% |
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자료: 주택도시기금전세피해임차인대상 버팀목전세대출대환 안내(2026.10 확인). 다자녀 0.7%p 등 우대 시 최종금리 하한 연 1.0%.
- 대상 주택: 임차보증금 5억 원 이하, 전용 85㎡ 이하(수도권 외 읍·면 100㎡, 주거용 오피스텔 85㎡ 이하).
- 한도: 4억 원, 기존 전세대출 잔액 범위에서 보증금의 80% 이내. 보증기관 규정도 함께 적용됩니다.
- 기간·상환: 6개월 단위로 보증기관 연장 기준에 따르며, 피해자 결정자가 계약 기간 중 신청하면 계약 종료일까지. 일시상환이고 중도상환수수료는 없습니다.
- 주의: 피해 금액을 일부라도 회수하면 그 금액으로 대출을 갚아야 하고, 피해자 결정이 취소·철회되면 전액 상환 또는 연 3%p 가산금리가 붙습니다.
- 접수: 우리·국민·신한·하나·농협 등 수탁은행 영업점 대면 접수만 가능합니다.
최우선변제금 무이자 대출 — 이사할 때
피해주택이 경·공매로 넘어갔는데 소액임차인 최우선변제금을 받지 못했다면, 새 집 전세자금 중 그 금액만큼은 무이자로 빌릴 수 있습니다. 상품명은 전세사기피해자 최우선변제금 버팀목 전세자금이며, 이자가 붙는 일반대출과 무이자인 최우선변제금 대출을 합쳐 2.4억 원까지입니다. 특별법상 전세사기피해자라면 소득·자산 제한이 없습니다.
| 지역 | 최우선변제금 |
|---|---|
| 서울특별시 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 4,800만 원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 2,500만 원 |
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자료: 주택도시기금경·공매 종료 시점 기준 금액 이하에서, 일부라도 받은 금액은 차감합니다.
- 무이자 대상: 최초 계약 보증금이 경·공매 종료 시점의 최우선변제 대상 보증금 이하였는데 최우선변제금 전부 또는 일부를 받지 못한 경우.
- 신청 시기: 경·공매가 끝나 피해 금액이 확인된 뒤, 새 계약의 잔금일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내.
- 새 집 요건: 보증금 3억 원 이하, 전용 85㎡ 이하(읍·면 100㎡). 보증금의 5% 이상을 지급한 계약이어야 합니다.
- 일반대출 금리: 연 1.2~3.0%(소득·보증금 구간별). 기간 2년, 최장 10년까지 연장 가능하며 중도상환수수료는 없습니다.
- 담보: HF 전세대출보증 또는 HUG 전세금안심대출보증 중 선택하므로 보증 신청 기한도 함께 지켜야 합니다.
피해자 결정까지는 받지 못했지만 보증금의 30% 이상 피해가 확인된 경우에는 전세피해 임차인 버팀목 전세자금(연 1.2~2.7%, 한도 2.4억 원)을 검토할 수 있습니다. 일반 버팀목과의 차이는 버팀목 전세자금대출 조건과 비교해 보세요.
피해주택을 사거나 새 집을 살 때 — 디딤돌·보금자리론
피해주택을 직접 낙찰받거나 다른 집을 사려는 피해자는 전세사기피해자 전용 디딤돌 대출을 이용할 수 있습니다. 부부합산 연소득 7천만 원 이하·순자산 5.11억 원 이하 무주택 세대주가 대상이고, 주택 평가액 5억 원 이하·전용 85㎡ 이하 주택에 최대 4억 원(LTV 80%, DTI 100%) 까지입니다. 피해주택을 경매·공매로 취득하면 낙찰가의 100%까지(경·공매 기관의 최초 감정가 이내) 빌릴 수 있습니다.
| 연소득 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 |
|---|---|---|---|---|
| 2천만 원 이하 | 연 1.85% | 연 1.95% | 연 2.05% | 연 2.10% |
| 2천만~4천만 원 | 연 2.20% | 연 2.30% | 연 2.40% | 연 2.45% |
| 4천만~7천만 원 | 연 2.45% | 연 2.55% | 연 2.65% | 연 2.70% |
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자료: 주택도시기금주택도시기금 전세사기피해자 전용 디딤돌 안내(2026.10 확인). 2024.8.12~2026.12.31 중도상환분은 중도상환수수료 면제.
소득이 디딤돌 기준을 넘거나 더 큰 한도가 필요하다면 한국주택금융공사 보금자리론을 봅니다. HF 공식 안내에 따르면 전세사기피해자는 보금자리론 우대금리 가운데 가장 큰 1.0%p를 받고 조기상환수수료가 면제됩니다. 소득·한도 특례 적용 여부와 이 달의 기본금리는 HF에서 확인하고, 일반 조건은 보금자리론 정리와 디딤돌대출 조건을 참고하세요.
다음 계약에서 같은 피해를 막으려면
2025년 6월 1일 이후 계약은 특별법 피해자 결정 대상이 아니므로, 새 계약에서는 보증금 반환보증 가입이 사실상 유일한 안전장치입니다. 계약 전에 보증 가입이 가능한 집인지부터 확인하고, 대출을 받을 때 반환보증이 함께 묶인 상품을 고르는 것도 방법입니다. 가입 요건은 전세보증금 반환보증 가입 조건에, 반환보증과 대출보증이 결합된 구조는 HUG 전세자금대출 조건에 정리했습니다. 금리 수준을 시중 대출과 비교하려면 주담대 금리 비교도 함께 보세요.
반환보증 가입 가능 여부를 가르는 기본 공식입니다. 등기부 을구의 채권최고액과 앞 순위 보증금을 더해 계산하세요.
잔금일에 전입신고와 확정일자를 바로 받아 대항력과 우선변제권을 확보합니다.
임대인의 국세·지방세 체납 여부를 계약 전에 확인하고, 다주택 임대인이라면 보증사고 이력도 살펴봅니다.
자주 묻는 질문
전세사기 특별법 신청기한은 언제까지인가요?
피해자 결정 신청은 2027년 5월 31일까지입니다. 2025년 개정으로 2년 연장됐으며, 2025년 5월 31일까지 임대차계약을 체결한 임차인이 대상입니다. 2025년 6월 1일 이후 계약한 임차인은 이 법의 피해자 결정 대상이 아닙니다.
전세사기 피해자 대환대출 금리는 얼마인가요?
전세피해 임차인 대상 버팀목 전세대출 대환 기준 연 1.2~2.7%입니다. 부부합산 연소득과 임차보증금 구간에 따라 정해지는 변동금리이고, 다자녀 등 우대금리를 받으면 최저 연 1.0%까지 내려갈 수 있습니다(2026년 10월 주택도시기금 안내 기준).
최우선변제금 무이자 대출은 누가 받을 수 있나요?
특별법상 전세사기피해자로 결정된 사람 가운데, 피해주택 경·공매에서 받을 수 있었던 최우선변제금을 전부 또는 일부 받지 못한 경우입니다. 새로 계약하는 집(보증금 3억 원 이하)의 전세자금 중 못 받은 최우선변제금만큼은 무이자, 나머지는 연 1.2~3.0%로 합계 2.4억 원까지 빌릴 수 있습니다.
전세사기 피해자 결정 신청은 어디에 하나요?
임차주택 소재지 시·도(지역에 따라 구청 등 접수 창구)에 신청합니다. 시·도가 30일 안에 조사하고, 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 30일(15일 연장 가능) 안에 심의해 결정합니다. 절차 상담은 HUG 전세피해지원센터(1533-8119)에서 받을 수 있습니다.
피해자 결정을 받지 못하면 대출 지원을 못 받나요?
일부는 가능합니다. 보증금 5억 원 이하에서 30% 이상 피해가 확인되고 임차권등기 등 요건을 갖추면 전세피해 임차인 버팀목 대환·전세자금을 신청할 수 있습니다. 다만 무이자 최우선변제금 대출과 전용 디딤돌은 특별법상 피해자 결정이 필요합니다.
전세사기 피해자 보금자리론 혜택은 무엇인가요?
한국주택금융공사 안내 기준으로 전세사기피해자는 보금자리론 우대금리 1.0%p를 받고 조기상환수수료가 면제됩니다. 소득·한도 특례 여부와 그 달의 기본금리는 HF 홈페이지에서 확인하세요.
대출을 받은 뒤 보증금을 일부 돌려받으면 어떻게 되나요?
대환대출과 최우선변제금 버팀목 모두 피해 보증금의 전부 또는 일부를 회수하면 그 금액으로 대출을 갚아야 합니다. 피해자 결정이 취소·철회되면 대출 전액을 상환하거나 연 3%p 가산금리가 적용됩니다.