보금자리론 조건 2026 — 소득·한도·10월 금리 총정리
보금자리론 조건 2026년 10월 기준: 소득 7천만원·주택 6억원 이하, 한도 최대 4.2억원, 아낌e 금리 연 4.90~5.20%, 디딤돌 차이까지.
2026년 10월 기준 보금자리론은 부부합산 연소득 7천만원 이하(신혼 8,500만원·1자녀 9천만원·다자녀 1억원)인 사람이 6억원 이하 주택을 살 때 최대 3.6억원(생애최초 4.2억원)까지 빌릴 수 있는 장기 고정금리 대출입니다. 10월 금리는 아낌e-보금자리론 기준 연 4.90%(10년)~5.20%(50년)로 3개월 연속 동결됐고, 10월 19일 신규 신청분부터 신혼가구는 부부 중 1명의 연소득이 7천만원 이하면 합산 기준을 넘어도 신청할 수 있습니다.
보금자리론 조건 2026 — 5가지 요건
보금자리론은 한국주택금융공사가 공급하는 정책 모기지입니다. 은행 주택담보대출과 달리 대출 기간 내내 금리가 고정되고, 소득·주택가격·주택 수 요건을 모두 충족해야 이용할 수 있습니다. 공사 상품안내에 나온 요건을 정리하면 아래와 같습니다.
| 구분 | 요건 | 비고 |
|---|---|---|
| 나이·국적 | 민법상 성년, 대한민국 국민 | 재외국민·외국국적동포 포함(한도 감액 가능) |
| 소득 | 부부(미혼은 본인) 연소득 7천만원 이하 | 신혼 8,500만원, 미성년 1자녀 9천만원, 다자녀 1억원 |
| 주택가격 | 6억원 이하 공부상 주택 | 시세·감정가·매매가 중 하나라도 6억 초과 시 불가 |
| 주택 수 | 담보주택 제외 무주택 또는 1주택 | 일시적 2주택은 기존 주택 3년 내 처분 조건 |
| 신용 | NICE CB점수 271점 이상 | 연체·대위변제 등 신용정보 등록 시 불가 |
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자료: 한국주택금융공사한국주택금융공사 보금자리론 상품안내(2026년 10월 확인)
미혼이면 본인 소득만, 기혼이면 배우자 소득까지 더합니다. 혼인신고 7년 이내 신혼가구(결혼예정자 포함)는 8,500만원, 미성년 자녀가 1명이면 9천만원, 다자녀 가구는 1억원까지 인정됩니다.
구입용도라면 시세정보, 감정평가액, 실제 매매가액 중 어느 하나라도 6억원을 넘으면 취급되지 않습니다. 매매가가 6억원 이하여도 시세가 넘으면 막힐 수 있습니다.
갈아타기 목적의 일시적 2주택은 구입용도에 한해 기존 주택을 대출 실행일부터 3년 안에 처분하는 조건으로 취급됩니다.
담보주택이 서울·인천·경기 또는 규제지역에 있으면 대출 실행 후 6개월 이내 전입하고 입증서류를 내야 합니다.
보금자리론 소득 기준과 10월 19일 변경
가장 큰 변화는 신혼부부 소득 기준입니다. 그동안 맞벌이 부부는 각자 소득은 7천만원 이하인데 합치면 8,500만원을 넘어 결혼 후 오히려 대상에서 빠지는 문제가 있었습니다. 한국주택금융공사는 이를 "결혼 페널티"로 보고 2026년 10월 19일 신규 신청분부터 신혼가구에 한해 1인 소득 기준을 추가했습니다.
신혼가구 소득 기준 변경
부부 합산 연소득 기준만 적용: 무자녀 8,500만원, 1자녀 9천만원, 2자녀 이상 1억원 이하
합산 소득이 기준을 넘어도 부부 중 1명의 연소득이 7천만원 이하면 신청 가능 (혼인신고 7년 이내 또는 결혼예정 3개월 이내)
- 적용 대상은 신혼가구뿐입니다. 혼인 7년이 지난 일반 부부는 여전히 합산 7천만원(자녀 수에 따라 9천만원·1억원) 기준을 적용받습니다.
- 선택제가 아닙니다. 합산 소득이 기준 이내인 신혼가구는 기존처럼 합산 기준으로 심사합니다. 1인 기준은 합산 기준을 넘을 때만 쓰는 보완 장치입니다.
- 변경 근거는 정부가 8월에 발표한 부동산 시장 안정 금융대책의 결혼 페널티 해소 방안입니다(공사 9월 28일 발표).
보금자리론 한도 — 3.6억·4억·4.2억 구분
보금자리론 한도 = MIN(유형별 최대 한도, 주택가격 × LTV, DTI 60% 기준 한도)
- 유형별 최대 한도: 일반 3.6억원 / 다자녀·전세사기피해자 4억원 / 생애최초 4.2억원
- LTV: 아파트 최대 70%, 기타주택(연립·다세대·단독) 65%
- DTI: 최대 60% (규제지역은 10%p 차감, 실수요자 등은 미차감)
세 값 중 가장 작은 금액이 실제 한도입니다. 6억원 아파트라도 LTV 70%면 4.2억원이 상한이 되고, 소득이 부족하면 DTI에서 더 줄어듭니다.
| 유형 | 최대 한도 | LTV·DTI 메모 |
|---|---|---|
| 일반 | 3.6억원 | LTV 70%(아파트)·65%(기타), DTI 60% |
| 다자녀 가구 | 4억원 | 다자녀 소득 기준 1억원과 함께 적용 |
| 전세사기피해자 | 4억원 | 규제지역이어도 LTV·DTI 미차감, 가산금리 미부과 |
| 생애최초 | 4.2억원 | 규제지역이어도 LTV·DTI 미차감 |
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자료: 한국주택금융공사한국주택금융공사 보금자리론 상품안내(2026년 10월 확인)
LTV는 규제지역(조정대상지역·투기지역·투기과열지구)에 있거나, CB점수가 271~614점 구간이거나, 소득을 추정 방식으로 산정하면 주택 유형별로 10%p씩 낮아집니다. 다만 생애최초, 전세사기피해자, 그리고 구입용도·무주택·6억원 이하·합산소득 7천만원 이하를 모두 충족하는 실수요자는 차감하지 않습니다. LTV와 DTI 개념은 LTV 계산법과 DSR·DTI 차이에서 자세히 볼 수 있습니다.
보금자리론 금리 10월 — 아낌e 4.90~5.20%
한국주택금융공사는 2026년 10월 보금자리론 금리를 동결했습니다. 7월 7일 0.30%p 인상한 뒤 8월·9월·10월 세 달 연속 같은 수준입니다. 보금자리론은 신청 경로에 따라 세 가지로 나뉘고, 전자약정으로 처리하는 아낌e-보금자리론이 가장 낮습니다.
신청 경로별 금리 (10월)
- 연 4.90%(10년) ~ 5.20%(50년)
- 대출약정·근저당 설정을 전자 처리
- u-보금자리론보다 0.1%p 낮음
- 연 5.00%(10년) ~ 5.30%(50년)
- 공사 홈페이지에서 신청
- 서류 약정 방식
- 연 5.00%(10년) ~ 5.30%(50년)
- 은행 방문 신청
- u-보금자리론과 같은 금리
| 적용 월 | 금리 (10년~50년) | 변동 |
|---|---|---|
| 2026년 6월 | 연 4.60% ~ 4.90% | 동결 |
| 2026년 7월 | 연 4.90% ~ 5.20% | +0.30%p (7월 7일부터) |
| 2026년 8월 | 연 4.90% ~ 5.20% | 동결 |
| 2026년 9월 | 연 4.90% ~ 5.20% | 동결 |
| 2026년 10월 | 연 4.90% ~ 5.20% | 동결 (3개월 연속) |
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자료: 한국주택금융공사한국주택금융공사 금리 공지 및 2026년 5·7·8·9월 언론 보도 종합
언론 보도에 따르면 보금자리론 금리는 2026년 들어 1월(+0.25%p), 2월(+0.15%p), 4월(+0.30%p), 5월(+0.25%p)에 이어 7월(+0.30%p)까지 오르며 약 3년 7개월 만에 5%대에 들어섰습니다. 한국은행도 8월 27일 기준금리를 0.25%p 올려 연 3.00%가 됐습니다. 공사는 2026년 1~8월 주택저당증권(MBS) 발행액이 12조 3,400억원으로 이미 2025년 연간 발행액을 넘었다고 밝혀, 조달 비용에 따라 금리가 다시 움직일 여지가 있습니다.
우대금리는 최대 1.0%p
| 우대 항목 | 우대 폭 |
|---|---|
| 전세사기피해자 | 1.0%p |
| 사회적 배려층 (한부모·장애인·다문화, 최대 2개 중복) | 항목별 0.7%p |
| 다자녀 가구 | 2자녀 0.5%p, 3자녀 이상 0.7%p |
| 신혼가구 | 0.3%p |
| 신생아 출산가구 (신혼 우대와 중복 불가) | 0.2%p |
| 미분양관리지역 내 미분양주택 입주자 | 0.2%p |
| 저소득청년 | 0.1%p |
| 녹색건축물 | 0.1%p |
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자료: 한국주택금융공사한국주택금융공사 보금자리론 상품안내. 담보주택이 규제지역이면 0.2%p 가산(전세사기피해자 제외)
보금자리론 디딤돌 차이 비교
보금자리론과 디딤돌대출은 둘 다 정책 주택구입자금이지만 운영 기관과 대상이 다릅니다. 디딤돌은 주택도시기금 재원이라 금리가 낮은 대신 소득·자산·주택가격 요건이 더 엄격하고, 보금자리론은 금리가 높은 대신 소득·주택가격 기준이 넓고 한도가 큽니다.
| 항목 | 보금자리론 | 디딤돌대출(일반) |
|---|---|---|
| 운영·재원 | 한국주택금융공사 | 주택도시기금(국토교통부) |
| 소득 기준 | 합산 7천만원 (신혼 8,500만원, 1자녀 9천만원, 다자녀 1억원) | 합산 6천만원 (생애최초·2자녀 이상 7천만원, 신혼 8,500만원) |
| 순자산 기준 | 상품요건에 별도 기준 없음 | 5.11억원 이하 (2026년 기준) |
| 주택 수 | 무주택 또는 1주택(처분 조건) | 세대원 전원 무주택 |
| 주택가격 | 6억원 이하 | 5억원 이하 (신혼·2자녀 이상 6억원), 전용 85㎡ 이하 |
| 최대 한도 | 3.6억원 (다자녀 4억원, 생애최초 4.2억원) | 2억원 (생애최초 2.4억원, 신혼·2자녀 이상 3.2억원) |
| 금리 | 아낌e 연 4.90~5.20% (고정) | 연 2.85~4.15% (소득·만기별) |
| 만기 | 10·15·20·30·40·50년 | 10·15·20·30년 |
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자료: 주택도시기금한국주택금융공사 보금자리론 상품안내, 주택도시기금 내집마련 디딤돌대출 안내(2026년 10월 확인)
어느 쪽을 먼저 볼까
소득 요건이 완화된 신생아 특례 디딤돌을 먼저 확인합니다.
디딤돌 요건 충족 가능성이 높아 금리 면에서 유리합니다.
보금자리론이 사실상 다음 선택지입니다. 한도도 더 큽니다.
은행 주택담보대출로 넘어가 금리를 비교합니다.
디딤돌의 상세 요건은 디딤돌대출 조건과 한도에, 출산 가구 특례는 신생아 특례대출에, 청약 당첨 청년 전용 상품은 청년 주택드림 대출 조건에 정리했습니다. 세 상품 모두 맞지 않으면 주택담보대출 금리 비교에서 은행 상품을 비교하세요.
만기 40·50년 조건과 상환 방식
- 10·15·20·30년: 나이 제한 없이 선택할 수 있습니다.
- 40년: 만 40세 미만이거나, 만 50세 미만인 신혼가구만 가능합니다.
- 50년: 만 35세 미만이거나, 만 40세 미만인 신혼가구만 가능합니다.
- 상환 방식: 원리금균등, 원금균등(체감식), 체증식 중 선택. 체증식은 만 40세 미만 채무자 등에게만 허용되고 50년 만기에는 쓸 수 없습니다.
- 대출 실행 후에는 만기와 상환 방식을 바꿀 수 없습니다. 처음 선택이 끝까지 갑니다.
만기가 길수록 월 상환액은 줄지만 금리가 0.30%p가량 높아지고 총이자는 크게 늘어납니다. 10월 기준 10년 4.90%와 50년 5.20%의 차이가 작아 보여도, 기간이 다섯 배라 총이자 차이는 훨씬 큽니다. 상환 방식에 따른 차이는 원리금균등·원금균등 비교를 참고하세요.
신청 절차와 유의사항
소득·주택가격·주택 수·CB점수를 먼저 확인합니다. 신혼가구는 10월 19일 이후 1인 소득 기준도 함께 봅니다.
아낌e(전자약정), u(공사 홈페이지), t(은행 창구) 중 고릅니다. 아낌e가 0.1%p 낮습니다.
소득 증빙, 주민등록등본, 매매계약서 등을 제출합니다. 공사 또는 은행이 심사합니다.
구입용도는 소유권 이전 등기일부터 3개월 이내에 신청해야 하며, 소유권 이전과 동시에 실행할 수 있습니다.
수도권·규제지역은 6개월 이내 전입, 매년 추가 주택 보유 여부를 검증받습니다.
중도상환수수료는 최초 실행일부터 3년 이내 상환 시 남은 일수에 따라 0.5% 한도로 부과되며, 사회적 배려층·3자녀 이상 다자녀 우대 대상자와 전세사기피해자는 면제됩니다. 수수료 계산 방식은 중도상환수수료 계산에서 확인하세요. 전세사기 피해로 구입을 검토 중이라면 전세사기 피해자 대출도 함께 보세요.
자주 묻는 질문
보금자리론 소득 기준은 얼마인가요?
부부합산(미혼은 본인) 연소득 7천만원 이하가 기본입니다. 혼인신고 7년 이내 신혼가구는 8,500만원, 미성년 자녀 1명은 9천만원, 다자녀 가구는 1억원까지 인정됩니다. 2026년 10월 19일 신규 신청분부터는 신혼가구가 합산 기준을 넘어도 부부 중 1명의 연소득이 7천만원 이하면 신청할 수 있습니다.
2026년 10월 보금자리론 금리는 얼마인가요?
아낌e-보금자리론 기준 연 4.90%(10년)~5.20%(50년)이고, u-보금자리론과 t-보금자리론은 연 5.00~5.30%입니다. 7월 인상 이후 8월·9월·10월 3개월 연속 동결됐습니다. 우대금리를 최대 1.0%p 받으면 연 3.90~4.20%까지 낮아집니다.
아낌e 보금자리론은 무엇이 다른가요?
대출거래약정과 근저당권 설정 등기를 전자 방식으로 처리하는 보금자리론입니다. 같은 조건의 u-보금자리론보다 금리가 0.1%p 낮습니다. 상품 요건과 한도는 동일합니다.
보금자리론 한도는 최대 얼마인가요?
일반 3.6억원, 다자녀 가구와 전세사기피해자 4억원, 생애최초 4.2억원입니다. 다만 주택가격 × LTV(아파트 70%, 기타 65%)와 DTI 60% 기준 한도 중 가장 작은 금액이 실제 한도가 됩니다.
1주택자도 보금자리론을 받을 수 있나요?
가능합니다. 담보주택을 제외하고 무주택 또는 1주택이어야 하며, 갈아타기를 위한 일시적 2주택은 구입용도에 한해 기존 주택을 대출 실행일부터 3년 안에 처분하는 조건으로 취급됩니다.
보금자리론과 디딤돌대출 중 무엇이 유리한가요?
요건을 충족한다면 금리는 디딤돌(연 2.85~4.15%)이 더 낮습니다. 다만 디딤돌은 소득 6천만원(생애최초 7천만원), 순자산 5.11억원, 주택가격 5억원(신혼·2자녀 6억원) 기준이 있어 이를 넘으면 보금자리론이 대안이 됩니다. 한도는 보금자리론이 더 큽니다.
보금자리론 50년 만기는 누구나 선택할 수 있나요?
아닙니다. 50년 만기는 만 35세 미만 또는 만 40세 미만 신혼가구, 40년 만기는 만 40세 미만 또는 만 50세 미만 신혼가구만 선택할 수 있습니다. 실행 후에는 만기를 바꿀 수 없습니다.