연말정산 주택자금공제 종류와 한도 총정리 (2026년 귀속)

연말정산 주택자금공제는 ① 주택청약종합저축 납입액 40% 소득공제(연 300만 원 납입 한도) ② 전세대출 원리금 40% 소득공제(연 400만 원 한도) ③ 주담대 이자 소득공제(연 600만~2,000만 원 한도) 세 가지이고, 여기에 ④ 월세액 15~17% 세액공제(월세 연 1,000만 원 한도)를 더해 네 가지를 챙기면 됩니다. 2026년 귀속(2027년 1~2월 연말정산)은 현행 기준이 그대로 적용되고, 정부가 2026년 8월 발표한 개편안(월세 한도 1,200만 원 등)은 2027년 지출분부터 적용되는 안입니다. 공제마다 무주택 판단 시점과 소득 기준이 달라, 아래 순서대로 확인하는 것이 가장 빠릅니다.

주택자금공제 종류 4가지 한눈에 보기

흔히 "주택자금공제"라고 묶어 부르지만 법적 성격은 둘로 나뉩니다. 청약저축·전세대출·주담대 이자는 소득공제(과세표준을 줄이는 방식)이고, 월세는 세액공제(계산된 세금에서 직접 빼는 방식)입니다. 같은 100만 원이라도 소득공제는 내 한계세율만큼만 세금이 줄고, 세액공제는 100만 원이 그대로 줄어든다는 차이가 있습니다.

내가 어느 쪽인지는 간단합니다. 집이 없고 청약통장에 넣고 있다면 ①, 전세대출을 갚고 있다면 ②, 집을 사면서 주담대를 받았다면 ③, 월세를 내고 있다면 ④입니다. 반전세처럼 보증금 대출과 월세가 함께 있는 경우에는 ②와 ④를 요건별로 각각 따져 볼 수 있습니다. 주담대 이자 공제(③)는 요건이 가장 까다로워 주택담보대출 이자 소득공제 조건과 한도에 따로 정리했으니, 이 글에서는 ①②④와 전체 한도 구조를 중심으로 봅니다.

주택청약 소득공제 조건과 무주택 확인서

주택청약종합저축 소득공제는 조세특례제한법 제87조에 근거한 특례입니다. 국세청 안내 기준 요건은 총급여 7,000만 원 이하 근로자로서 과세연도 중 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주 또는 그 배우자(12월 31일 기준)이고, 본인 명의 통장 납입액이어야 합니다. 2025년 1월 1일 이후 납입분부터 세대주의 배우자도 대상에 포함됐습니다.

절세 효과는 한계세율에 따라 다릅니다. 연 300만 원을 넣어 120만 원을 소득공제받으면, 과세표준이 1,400만~5,000만 원 구간(세율 15%)인 근로자는 지방소득세를 포함해 약 19만 8천 원, 5,000만~8,800만 원 구간(24%)은 약 31만 7천 원의 세금이 줄어듭니다. 청약 당첨 가능성을 위해 납입하는 돈이라면 공제 요건을 맞춰 두는 것만으로 추가 이득이 생기는 셈입니다.

전세대출 원리금 공제 — 청약저축과 합산 400만 원

전세대출을 갚고 있다면 주택임차차입금 원리금 상환액 공제로 상환액(원금+이자)의 40%를 소득공제받을 수 있습니다. 대상은 12월 31일 현재 무주택 세대의 세대주이고, 세대주가 주택 관련 공제를 받지 않으면 근로소득이 있는 세대원도 받을 수 있습니다. 주택은 국민주택규모(전용 85㎡ 이하, 수도권 밖 읍·면 지역은 100㎡ 이하)여야 하며 주거용 오피스텔도 포함됩니다.

• 금융기관 대출: 입주일과 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 빌리고, 대출금이 임대인 계좌로 직접 입금돼야 합니다.
• 개인에게 빌린 돈: 총급여 5,000만 원 이하 근로자만, 입주일·전입일 중 빠른 날부터 전후 1개월 이내 차입분이어야 하고 법정 이자율보다 낮은 금리면 제외됩니다.
• 한도: 청약저축 공제액과 합쳐 연 400만 원입니다. 청약저축으로 120만 원을 이미 공제받으면 전세대출 공제는 280만 원까지만 추가됩니다.

세부 요건과 안 되는 경우, 필요한 서류는 전세대출 소득공제 조건과 서류에 따로 정리했습니다. 무주택 여부 판단 기준은 전세대출 무주택 기준과도 겹치니 함께 보면 헷갈림이 줄어듭니다.

월세 세액공제 2026 — 15%와 17%의 경계

월세 세액공제는 2026년 귀속 기준 총급여 8,000만 원 이하(종합소득금액 7,000만 원 초과자 제외) 무주택 세대주가 대상이고, 요건을 갖춘 세대원도 받을 수 있습니다. 주택은 국민주택규모 이하이거나 기준시가 4억 원 이하여야 하며 주거용 오피스텔·고시원도 포함됩니다. 공제율은 총급여 5,500만 원(종합소득금액 4,500만 원) 이하면 17%, 그 초과면 15%이고, 공제 대상 월세는 연 1,000만 원까지입니다.

연말정산 주택자금 한도 — 공제끼리 합산됩니다

가장 많이 놓치는 부분이 합산 한도입니다. 공제 항목마다 한도가 따로 있는 것처럼 보이지만, 청약저축·전세대출·주담대 이자 공제는 서로 묶여 있습니다. 월세 세액공제만 별도 체계입니다.

예를 들어 청약저축에 연 300만 원을 넣고 전세대출로 연 1,200만 원(원금+이자)을 갚았다면, 계산상 공제액은 120만 원+480만 원이지만 합산 한도 400만 원에 걸려 실제 공제는 400만 원입니다. 이 경우 청약 납입액을 늘려도 추가 공제가 없으니, 납입 계획을 세울 때 함께 계산해 보세요. 주담대 이자 공제 한도가 만기 15년 이상·고정금리·비거치식 분할상환일수록 커지는 구조라는 점은 고정금리와 변동금리 선택에도 영향을 줍니다.

2026년 귀속 vs 2027년 시행 — 세제개편안 달라지는 점

정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안(재정경제부 상세본 기준)에는 주택자금공제 관련 항목이 네 가지 들어 있습니다. 모두 2027년 1월 1일 이후 지출분부터 적용하는 안이라, 2027년 초에 하는 2026년 귀속 연말정산에는 바뀌는 것이 없습니다. 실제 반영은 2028년 초 연말정산(2027년 귀속)부터입니다.

연말정산에서 빠짐없이 받는 순서

간소화 자료와 공제 서식은 국세청 홈택스에서 확인합니다. 세제개편안 원문은 재정경제부 보도자료 첨부 상세본에서 볼 수 있습니다.

공제는 대출을 받은 뒤의 이야기이고, 실제 부담은 금리에서 더 크게 갈립니다. 전세라면 전세자금대출 조건과 버팀목 전세대출을, 매수라면 주택담보대출 금리 비교와 대출 부대비용까지 함께 계산해 두세요.